当你开车前行时，你要知道目的地，你不熟悉路的时候需要有人带路或者导航软件，你的车有油门，你踩它就可以前行，你的车还要有制动，你踩它就可以刹车。

在房产投资领域里也一样，成功的房产投资者一定知道他们要达到多少被动收入和净值，每一项的投资目标投资回报率要达到多少，出发前就知道目的地在哪里，知道如何衡量自己到达目的地没有。

他们需要有前辈、教练、专业人士、数据、软件等资源的辅助，才知道怎么走这条路才能安全高效地到达目标地，实现投资目标。

他们发现投资机会，准备好了，会踩油门前行，但同样重要的，是拥有随时刹车减速的控制权。万一投资没能按照A计划那样顺利进行下去，他们已经准备了B计划。不是一条死路走到底，适时刹车甚至停下来，调整策略和方向，再上路前行。

遗憾的是，许多普通投资者就像开着只有油门、没有制动的车，在没有导航的情况下，就上路了，直到出状况了，最终撞了什么东西后才被迫停下来。有时候，他们所犯的错误，是影响深远的，停下来后就要长时间的恢复，才能再次上路……

很多人都知道自住房资本利得免税。高级房产投资者都会以投资的眼光去看待他们选购的自住房，但他们同时也知道红线在哪里，税务局定的规矩要遵守。

一知半解的房产投资者以为可以滥用这个免税特征，大肆在自住房上做文章。

如果你推倒个人名下的自住房，开发联排别墅或公寓，然后出售获利，那么你千万不要以为这笔利润是100%免税的。因为，你的免税利得也许仅仅限于到你推倒自住房的那一刻，之后的利润就跟“自住房”没有任何关系了。大笔利润将会算进你当年的个人收入，将近一半的利润要交给税务局。

高级房产投资者善用信托架构，会把即将要做开发的老自住房卖给信托架构，该交的印花税就交了，锁定了一笔免税资本利得，然后信托架构的开发行为可以有效利用差额方案（margin scheme），降低新房销售时应付的商品与服务税（GST），还能以税率最优的方式分配最终的纯利润给受益人。

你若用最普通、最简单的方法去做事情，也许只能得到非常一般的结果。你不愿意深究的复杂流程，也许给你节省很多成本，金额远超出你的想象。

很多人在投资房产前没有明确的止盈计划，不知道何时会有利润，何时变现利润。如果投资组合是负现金流的，那他们的投资生涯是很苦逼的。这种投资状态，最终的结果往往就把资产传给下一代，而自己苦苦一生供养投资房却无法好好地享受房产投资给自己带来的自由、快乐和幸福。

房产市场是割裂的，每块市场碎片各自有自己独立运行的周期。

在某个市场急速上涨的时候，止盈出售（或者重新估值转贷套现），锁定利润，不要白白浪费一波行情静止不动。

在某个市场回调下跌或者横盘整理的时候，这才是入市时机，可以乘机收纳有人为增值潜力的物业。

每次投资一套房产的时候，问自己，这笔投资的止盈计划是什么？现在以这个价位买入，之后对物业做些什么事情，最后什么价位卖出（或者重新估值转贷套现），实现多少利润？

当你看到市场火热， 看着市场的变化，心里扑通扑通跳，十分紧张想尽快跳进市场里的时候，问问自己，如何止盈？我是在帮别人止盈，还是前面仍有一条清晰的路，让自己止盈？

无可否认，我们都有偏见，我们的投资决策或多或少受到情绪的影响。你一定能说的出自己喜欢和不喜欢的投资领域、策略、标的，这不需要数据的支持，也许就是凭感觉、印象和对投资体验的预想。

我们对自己偏爱的投资领域、策略和标的，会高估它的潜在收益，低估它的成本和潜在问题。对于我们不熟悉甚至厌恶的投资领域、策略和标的，我们会倾向于低估它的潜在收益，高估它的成本和潜在问题。

这并不一定是件坏事，我们的感觉会告诉我们，危险在哪里，机遇在哪里。我们的心会告诉我们当前做什么事情是最好的。用数据去理性分析一项投资固然重要，自己有信心、有把握、喜欢、乐意、有热情去做这项投资，也是非常重要的。

当我们明知道自己的情绪、偏见正在左右自己的决策，自己难以决策的时候，让一个有相关资质的、不会从你正在研究的机会中获得收益或者蒙受损失的第三方提供独立的意见，也许能够帮助你做出最适合你自己的最后决策。

当我们的总投资额里包含自有资金和借来的资金的时候，我们一定要搞清楚两个数字，一个是总的投资回报率是多少，这个项目不管钱从哪儿来，首先这个项目本身是有赚头的；另一个是净值回报率是多少，即你自己贡献了多少钱出去，回来了多少钱，从而帮助你把眼前这个可以借钱的投资项目跟其他不能借钱的投资项目进行比较。

市场上往往有些参与者给你的信息，把这含贷款和不含贷款的完全不一样的数字概念混在一起谈论，容易让你判断失误。

例如，他们说，租金回报是4%，比你银行存款不到1%的利率高很多。这句话问题出现在哪里？

例如，他们说，与其花115万买入1套房子，倒不如把这115万投入到某基金最终可分得3套房子。这句话问题出现在哪里？

我一向很看重房产投资的净值回报率，你只有把不同价位、不同增值、不同现金流、不同时间点买入的物业的净值回报率算出来，才有办法对它们进行横向比较，评估这项投资当前的状态如何。

你甚至可以直接把房产的净值回报率跟需要现金全款的投资品种的年化收益率进行比较，例如存款、基金等，因为这两个统计数字的性质是非常相近的。

净值回报率 = [ ( 房产最新估值 - 购房价格 - 资本性开支 ) / 已持有年数  + 年度收入 - 年度支出 ] / ( 房产最新估值 - 房产贷款余额 )

所以，再有人跟你说4%租金回报率比银行存款1%利息好，你要知道，4%租金回报率的投资房，如果总收入少于总支出，它是负现金流的，并且如果它没有什么增值，那么你一算下来，它的净值回报率是有可能为负数的，比银行存款还要差。

相反，如果增值金额很高，特别是做了人为增值策略，以一定的资本性开支换来更高的增值金额，房子的净值回报率是有可能到10%、20%、30%甚至40%以上的。

房产投资的底层逻辑，可以决定投资者的投资行为以及投资效果。

我的底层逻辑是什么？

房产投资是一门生意。

投资收益是操盘者创造出来的，不是房产自然而然给你的。

房产投资的本质是为房产买家和租客创造价值，你创造被客户认可的价值越多，你的收益越多。

房产投资应已财务自由为目标，具体表现为房产投资组合产生的被动收入大于投资者日常生活的开销。

打造房产投资企业，入手的每套房产都是这个企业的其中一个项目，铺设管道，打造自动化系统，创造增值和现金流，是房产投资家、企业家所做的事情。

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