房产投资获利的四个方面：

1、资本增长：房产价值随着时间的推移而上升

2、租金回报：从租户获得现金

3、加速或迫使增长：通过装修或升级来提升房产的价值以创造资本的增值；

4、税务利益：比如通过负扣税或折旧免税来获取税务上的利益。

资本增值是最重要的因素，但这不一定符合每个人的看法。

统计数据显示，现实中大多数房地产投资者的失败，他们从来没有达到他们向往的经济自由，部分原因在于他们采用了错误的策略——许多人追求现金流。请不要误解，现金流是最终的目标，但只能在已建立了足够的优质投资房产的资产基础上。

1. 人口增长

一个地区/城市的人口规模将对该地房地产的发展起决定性作用，因为人口数量才是维系房地产的刚性因素。风景区可以吸引旅行者的大量到来；某些特殊经济增长点可以在短期内吸引大批投资商和劳工的涌入，但是它们都无法拴住稳定长期的居住者。珀斯因矿业而红火，昆士兰州则有风光迤逦的黄金海岸。

此外，澳大利亚的某些城市，因其单一产业结构，决定了其人口规模很大程度上受到产业发展的影响。比如，如果矿业出口受到国际政治经济形势变化而波动，那珀斯的房地产业一定会受影响。反之，悉尼，墨尔本这样的多元产业发展均衡的城市绝对不会因为个别产业调整而影响到人口规模。

2. 区域开发

房地产发展固然需要一定的人口规模，但是过于成熟的地区，由于包括土地在内的各种资源日渐稀缺，也会对房地产的发展产生制约。比如澳大利亚最大的城市悉尼，虽然在很多方面都具有领先优势，但由于它的人口规模相对于它可开发的地区而言，已经处于饱和状态。而要对老区进行“除旧布新”式的改造，在澳大利亚的国情和法律制约下，成本太高，所以没有执行的可能性。因此，悉尼的开发潜力已经非常有限了。

反之墨尔本，布里斯班以及阿德莱德等其他首府城市，虽说也在趋于饱和，但由于吸引大量迁入人口，基建设施不断的完善，无论是开放还是扩张潜力都要好得多。

3. 教育出口

留学生的存在，也是构成房地产投资回报的一个重要组成，因此，某一地区的教育出口潜力，也对房地产的繁荣提供了条件。教育出口一直是澳大利亚的支柱产业，目前它吸引了40万留学生，这其中还有13万中国学生。而且澳大利亚政府还将继续推进这一产业的发展。

4. 价格增长

澳大利亚房产发展的长期优势，除了高额的租金收益，还有温和上涨的房价。从过去50年的房地产价格平均增长数据看，基本都是稳定上行的。在可预见的将来它仍将保持这种趋势。因此，这一增长规律也就是投资者在澳大利亚投资的可靠保障。