澳盛实例分析在墨尔本以租养房的可能性！,澳盛集团微信公众号文章

投资澳洲墨尔本、悉尼市中心的高层公寓及周边区域的别墅，归根结底房产投资的目的是在获得资产保值和增值基础上同时获得租金收益——实现以租养房。那么以租养房的概念是否真的可行，请看以下分析。

什么是以租养房

随着对房地产领域意识的加强，许多人都将赚钱的目光转移到了“以租养房”这一方式。“以租养房”是指买房付了首付以后，将购置的房屋出租，每个月所得租金用以偿还房屋贷款。作为一种稳定性和灵活性兼备的方式， “以租养房”逐渐成为越来越多人的选择。

“以租养房” 类型

买新房租旧屋：

由于旧的住房地段、房型、设施、周边环境等都已定型，房屋出租后的租金收入受周边同类物业影响不会有太大差距，而所得租金主要用于归还新房的贷款，有时每月租金收入可能还小于还贷款额。

重新购房出租：

此时考虑的问题要多些，因为房屋租赁市场与买卖市场对房产好坏的评判标准是不一样的，好卖的房子不一定好租，好租的房子不一定好卖。因为好租的地方不一定是商业中心，也不一定是买卖市场活跃的地方，它一般是一个发展较好、社区环境相对成熟的地区。

实例分析

在澳洲有一个出身普通的穷小伙子通过买房顺利的实现了逆袭，从17岁用2万澳元买房开始，在短短的十年里这位小伙子就拥有了14套房产、价值300万澳元的资产了。这个小伙子发家并不是依靠炒房而是依靠租房。因为这个小伙子在买房的时候并不会选择那些位置好的、是否有学区，而是选择那些租金比月供高的地区买房，这样就可以达到了一个“以租养房”的目的，然后用赚来的钱继续买房投资。

事实上这位澳洲小伙子投资房产的模式才是真正的投资方式，像那种依靠炒作房价获得收益的投资模式其实是不正常的。而那位澳洲小伙子一样通过收租来赚取收益，不仅不会受到大家的厌恶，还不用为每个月的月供发愁，轻轻松松就能把钱赚了。

舆论 VS现实

漫步在墨尔本市中心的街头，可能你上一秒还在路边的报刊亭瞥到 “房产市场遇冷”、“公寓供应可能过量”的新闻头条，下一秒，转过街角，你就会看到几十个人在居民楼门口排着大队，等着楼上的出租房开放。

眼下的墨尔本，房屋空置率只有2.2%，是全澳仅次于阿德莱德的紧俏市场。这一如此之低的数字，代表着供不应求、“一房难求”的租房市场，也代表着许多租客需要排队、竞价、或者降低自己的标准，才能勉强找到一个住处。这种状况让房东的议价权不断提升，也让墨尔本公寓的租金回报率达到了引人瞩目的4%。

在2017年10月到2018年10月的一年间，在墨尔本的房价在经历回调的同时，租金却逆势上涨了2.5%，这部分涨幅让墨尔本房东们的租金开价中位数额从$400/周涨到了$410/周。也就是说，在刚刚过去的2018年中，不论媒体如何渲染房产市场的“风雨欲来”，那些在去年选择投资墨尔本房产的人们，切切实实地以更便宜的价格，实现了更丰厚的回报。如果把目光拉得再长远一些，从2013年10月到2018年10月的5年间，墨尔本录得了全澳五大首府城市较为强劲的租金涨幅，高达17.1%。

现在 VS 未来

在2017 financial year，墨尔本新增了约125,000人，位居澳洲所有城市首位。在2018年8月，墨尔本人口已经达到了500万的里程碑。大量的人口涌入，自然意味着大量新增的住房需求。

虽然由于上一轮市场周期的开发热潮，目前墨尔本的住房供应量已经处在创历史纪录的高水平，但空置率却同时处于历史低点，足见供需之紧张。