文 / John McGrath
如果你正在悉尼和墨尔本卖房，很可能你已经注意到参观物业的人越来越少，参与拍卖的竞标者也不多。买家数量下降的原因有很多，以下是市场的情况，以及你可以做的事情。
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投资者失去兴趣
在经历了5年的异常价格增长后，悉尼和墨尔本的租金回报率(分别为3.2%和3%)，与其他首府城市(布里斯班为4.4%，堪培拉为4.6%)相比是相当低的，而且短期和中期物业进一步增值的前景也已变得暗淡。
在房市周期的这个阶段，投资者改为寻找其他市场，这是在布里斯班出现的情况，因为更多的南方城市投资者转向北方寻找机会。首置买家在一定程度上填补了投资者留下的空白，但仅限于较低价的物业。
如果你的物业提供了特别强的投资条件，比如具有可以提高整体收益的姻亲房，或者是有可能重新开发或细分的大地块，那你应该在市场营销中包含这些细节，以吸引投资者的注意。
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自住业主作出其他选择
在房市繁荣时期，去到一定阶段会有大批自住者放弃并离开市场。他们当中有些会认为价格太高，很难去竞争，最好还是留在原地重新装修，有些则干脆搬离城市，过另一种生活。
话虽如此，现在市场上仍然有很多买家。你的中介需要更加努力地找到他们，并展开谈判。
在目前的市场环境下，很多自住买家不愿意为了进入市场而随便作出买房的决定，这意味着质量较好的物业会吸引较多买家。
你和你的中介应尽一切所能让买家爱上你的房子。你不能改变房子的位置，但你可以改变房子的外观。你也可以通过更全面的营销活动接触到更多的买家。
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信贷紧缩
今年信贷进一步收紧后，买家的借贷能力发生了变化，也需要更长的时间才获得房贷审批。这是当今市场上的一个大问题。我们听到很多买家在拍卖前一晚撤出的故事，因为他们没有及时获得贷款审批。
中介需要让买家了解这种可能性，并确保他们的预先批核贷款是最近发出的。如果不是最近发出的预先批核，应该建议他们再次与银行确认，因为贷款机构会订立新的评估标准，这些规则每天都在改变。
中介应该主动地为买家推荐他们熟悉和信任的优良房贷经纪人。这是中介工作的一部分，确保每一位对你的房子感兴趣的买家都能获得贷款。由于买家减少，你不想因为贷款问题而失掉那些很有诚意的潜在买家。
如果你是通过拍卖出售物业，但有一个或多个有诚意的买家由于贷款延迟没有准备好，你可以选择推迟拍卖。这是一个策略性的决定，应该和你的中介商讨。
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市场上的外国买家越来越少
在2015年引入申请费、几个州上调印花税附加费和其他税收后，澳大利亚房地产对外国买家的吸引力有所下降。
外国投资审查委员会最新的年度报告显示，获审批的住宅物业申请数量从2016财年的40,149宗降至2017财年的13,198宗。这在一定程度上是受到申请费的影响，投资者现在只在极有可能购买时才提出申请。
其他因素包括中国限制资本外流，以及中国投资者转到泰国和越南等更廉价、更邻近的东南亚市场投资。这些市场也与“一带一路”政策有关，该政策旨在通过大规模的新基础设施，将中国与欧亚大陆更直接地联系起来。
海外投资，尤其是来自中国的投资减少，主要对出售新建房屋的开发商和投资者构成影响，因为非居民的外籍人士通常只能购买新的住宅。
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总结……
在房市繁荣结束后，出售房屋的时间要长一些，这是正常的。为了确保尽可能多的买家对你的房子有兴趣，你所能做的最重要事情就是选择一个好的中介，为你的房子定出一个合适的价格，改善外观和印象，以及设计一个全面的营销计划，这是明智的投资。
本文原载于：http://www.switzer.com.au/the-experts/john-mcgrath-property-expert
作者：John McGrath
