刚开始了解如何投资澳洲地产？解答华人投资者四大误区及澳洲二手房与期房区别解析

2016年04月27日 墨尔本房产宝地置业

想要做好房地产投资，首先就要摆脱传统的思想束缚。

那么今天，小编就先给大家例举4大最常见的投资思想误区。

1
带着主观偏好选择投资房
关于投资房的选择，小编一定要强调一遍：投资房与自住房的选择标准是不同哒！小编无数次听见投资人抱怨说某个投资房的阳台太小、卫生间没有窗户、是地毯不是地板、房屋外观不够新颖，怎么不朝南北等等问题。。。但其实对于房产投资，房子本身只是一个产品， 一个媒介，一个帮助投资人获取投资收益的工具。如果把房子看成一支股票，一个债券，你还会考虑自己是否喜欢这支股票吗？唯一需要考虑的只应该是它的投资回报！并且是怎么样用最少的资金带来最大的回报。说白了也就是物业的升值潜力，出租回报、长期持有成本、以及您的现金流。
2
土地情节
绝大多数的中国投资人都纠结在土地这个问题上。但其实有没有“地”不该是全部考虑！加一个字，“地点”才该是考虑的关键！

试问，悉尼歌剧院旁边的一房公寓，和任何一个偏远地区的一套别墅，如果是同样的价钱，那么单纯从投资角度上来说，你认为哪个更有升值潜力？哪个在未来出售的时候会更加抢手？

别墅的好处是含土地所有权，缺点是前期投入大、不便打理、在长期的持有成本上远高于公寓。截止2013年悉尼的别墅平均出租回报率是百分之3.4左右，而公寓则在百分之5以上。

而相比前期投入极大的别墅，楼花（指预售的新房，交房时间在1到2年不等）给投资者带来的资金压力就小了很多，有时候一套别墅的钱几乎可以分散投资两套或更多的公寓，投资楼花让投资人能更加灵活的操作自己的投资项目，把利益最大化，资金风险最小化。
3
房子会不会涨
这个恐怕是最常见的问题了。这里我想反问房租会不会涨，工资会不会涨，水电费会不会涨，物价会不会涨，有没有通货膨胀？如果这些都会涨，那么房子为什么不涨？

其实房价也就是所有这些东西的结合体。目前在澳洲，光是通货膨胀，每年就是百分之4左右，如果经济形势好，投资房选在了一个好的地段，拥有各种升值的潜在因素，那么7到10年完全就可以翻一倍，甚至大于一倍。

举个简单的例子↓
50万的房产，在10内保守估计以8%的年平均回报率增长，那么10年之后就会达到108万。
所以，你觉得房子会不会涨呢？
4
4. 抄底的心态
几乎每一个投资人都希望自己可以在最低点买入，最高点抛售。可是最低点究竟在哪里？小编相信再专业，再优秀的投资专家也无法回答这个问题。只有当房价回升的时候，我们回过头看才知道：哦！原来上次我想买没买的时候就是最低点！

高抛低吸是每个投资者的梦想，可巴菲特也说过，想要抄底是神做的事，不是人做的事。广大投资者应该更优先看价值，而并非价钱。
说到这里，小编就为大家梳理好了几个最主要的投资误区了。

那么，小编就再来给大家盘点盘点投资新房与二手房的区别。
很多人都喜欢投资二手房，认为反正不是自住，旧房便宜，首次投入小，所以感觉风险就小。

然而，风险永远在看不见的地方。

纯粹从投资角度出发的话，新房比二手房更能将投资利益最大化。

由于字数有限，小编在这里就给大家盘点几个主要的方面。

升值
两套极其类似的物业，比如朝向，楼层，面积都接近，但是如果新旧有别，新房的增值幅度永远会大大高于旧房。全新的建筑材料和设计理念也会让新房更加保值，这一点在银行估价的时候尤为明显。

如果你想用房产增值来贷款出第二笔资金，银行对新房的估值会比对二手房的高出很多（意味着您能一次性贷出更多的现金），即使是在交房的几年以后 这时新房的重大优势就体现出来了。


目前澳洲的几大城市为了赶上人口的高速增长，解决住房供不应求的危机而四处盖楼。每年各个区域大量的新房落成使周围那些老旧房产更难出手，或者为了出手而不得不压低价钱。
租金
租金是降低物业长期持有成本的最有效工具。

在澳洲，同一地区的新房和二手房的租金有时可以相差百分之30以上，因为不光是租客普遍优先选择新房，新房的设计理念和格局确实也更加现代化，人性化。比如客厅与睡房的比例，采光，书房设计等等。那么租金回报高与容易出租的特性，就给您的现金流带来了进一步的保障。

持有成本
在设施差不多的前提之下（都 有/没有 游泳池、健身房等），二手房比新房的持有成本更高。

一般二手房比新房更容易出现在建筑结构、水管、墙体上的损坏，而这所有的损坏维修费都是需要业主自己掏钱的，并且每个季度的物业管理费也会因为物业老旧、损坏而不断大幅上涨。

这些隐形的费用会让业主在不知不觉中大幅提高持有成本。有些投资者贪便宜买二手房，但一旦不幸出现楼房的维修问题，就真的是追悔莫及。

而新房，虽然在刚开始的时候物业费比旧房略高，但是能在较长的一段时间里维持不变，而旧房有可能在突然之间翻修设备而需要一大笔钱，这点希望投资者务必要考虑到。

除此之外，新房在节能，环保，隔热，防水等环节也有更大的优势，更低的支出。

税务
目前澳洲政府的投资房退税政策都是偏向于新房，对于在澳洲有收入的朋友，新房每年通过投资物业退的税可以是旧房的数倍。

在澳洲，纳税人买投资房都可享受负扣税，这是澳洲税务系统中允许个人减少可扣税收入的一种方式。通过负扣税，投资者每年可以省下一大笔税费。

具体来说，投资房负扣税的来源在于---折旧。

折旧的意思就是你把一个房子出租出去，租客的使用对房子所造成的“损耗”。澳洲税局允许把这些“损耗”算成你每年的支出，这样你需要交的税就更少啦，而新房的折旧率是大于二手房的。

房产的折旧率一般在1.5%到4%不等，根据每个房产的不同情况有所区别。

举个例子：↓↓↓
假如你的工资是每年$65,000，一个价值80万的投资新房就能给你做到高达30000的负扣税，那么你的需要被扣税的收入就只有35,000，你的个人所得税会减少一大笔！



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