他们眼中的中国楼市,澳洲华人微信公众号文章

南方周末记者给出三道简答题，问计于七位房地产企业家和学者

孟晓苏：中国房地产现在刚十六岁，因为房改刚十六年，十六岁的年轻人怎么会得老年病呢？他要得老年病，得若干年之后。房地产什么时候是老年，就是城镇化完成了，这是一个标准，比如说我们中国的城镇化率也能够完成到70%。目前中国城镇化率字面上是53%。

郁亮：未来十到十五年内，房地产的大势仍然是明朗的。中国还有很长的城镇化道路要走，教育水平提高带来的人口质量红利才刚刚开始体现。从其他国家经验来看，城市化结束前，无需对不动产市场过早作出悲观的判断。

范小冲：如果金融市场收得紧，住宅市场地价拍到了天价，房价也达到了顶点，短期内消费被透支，面粉贵于面包，中国的住宅市场肯定出问题。

南方周末：在你看来，中国楼市的风向标是什么？

孟晓苏（中国房地产开发集团公司理事长）：看城镇化率。目前中国城镇化率字面上是53%，李克强2013年讲过实际上户籍只有35%，空间还很大，我们就假定按照53%来算，每年增长一个百分点，就是两千万农民进城，每年一个百分点，我们要从现在的53%，到70%以上，还要多少年？还要20年。所以中国房地产业光城镇化这一项，就不会出大问题，没有硬性的拐点。

实际上万一经济出现瞎折腾，也有可能造成拐点，但经济趋势上还没有出现拐点。楼市的拐点出现在哪儿呢？不是出现在房价上，而是出现在房屋销售额、销售面积上。周期理论揭示了销售额销售面积的涨幅理论，七年为一个周期，五年增长，两年低落。从2013年开始，房地产已经进入到一个新的发展期，根据周期规律，应当是五年增长期了。

顾云昌（中国房地产及住宅研究会副会长）：中国楼市风向标在金融。宽松的货币政策肯定会造成钱流入楼市，因为中国金融创新不够，监管也很厉害。金融一松，楼市肯定热，像2013年个人住房抵押贷款，同比增长30%，大家都借钱买房，前年楼市差，个人住房抵押贷款负增长，楼市就冷了。

房地产同时也是投资品，和金融相关，预期也会影响楼市风向。楼市发生危机，可能是房价超高位，没人买房，房价过高地方泡沫破灭，但只可能是局部性问题，不会有全国性崩盘。

祝宝良（国家信息中心经济预测部主任）：判断楼市风向标就是看供求关系有没有逆转。中国土地制度没有变化，房产税还在立法，制度性东西都没有变化，需求没有变化，货币政策没有变化，我们GDP还要稳定在7.5%，因此楼市不会有大的变化。一二线城市还会供不应求，三四线城市不会暴跌，除非中国经济出大问题，不能因为个别城市出现问题，就判断中国房地产将出现问题。

南方周末：楼市如果发生危机，将可能是由什么因素导致？

孟晓苏：中国人经常发生一些恐慌，这种恐慌出自一些不了解中国国情的专家，他们把国外的经验瞎搬过来。所以你看中国楼市从2000年开始就有人唱衰。当时有教授说北京房地产马上要崩盘，剩下的问题要靠炸楼来解决，还跟人打赌，事实证明他说错了，他从此淡出江湖，再也不涉足楼市。

有些人却是年年说。这批人其实是因为有些老百姓盼望房价下降，就希望他们去说说。这些人说着说着，说到年底无效了，但到新的一年又开始说跌，为什么？人们忘记了。这些中国专家，蒙也得蒙对一回。蒙不中是为什么呢？他们错判了中国的发展阶段。

蓬钢（安泰盘实股份投资有限公司总裁）：资金收紧的话，楼市肯定会发生危机。因为开发商很难找到资金帮他们还贷款，同时销售会产生大的压力，开发商借不到钱又卖不出去房，那就很麻烦了。

目前而言，国内总体市场环境不是很明确。我们也担心市场销售压力会不会更大，资金压力会不会更大，这两种情况同时出现，金融风险还是蛮大。最近一些金融机构开始收紧房地产的贷款，像兴业和招行，我觉得是对的。总体中国房地产行业企业杠杆率很高，还款压力很大。

范小冲（阳光100常务副总裁）：如果金融市场收得紧，住宅市场地价拍到了天价，房价也达到了顶点，短期内消费被透支，面粉贵于面包，中国的住宅市场肯定会有问题。一线城市是存在风险的。现在地价越来越贵，利润在下降，住宅需求接近峰值，二三线城市是第二轮城市化的主战场。

这届政府现在是越来越倾向市场调配，从中国大的经济发展转型角度来调配市场，中国经济需要转型，只有房地产稳住，经济才能转型。

寿柏年（绿城集团行政总裁）：银行对于房地产公司贷款的收紧会让房地产圈重新洗牌。现在的中国房地产市场开始分化，大城市与小城市开始分化，大公司与小公司开始分化，一线城市很好卖，三四线城市供大于求。这一轮调整对大的房地产公司未必是坏事，房地产圈重新洗牌，大公司会得到政策倾斜。

南方周末：中国房地产的好日子还有多久？

郁亮（万科地产总经理）：未来十到十五年内，房地产的大势仍然是明朗的。中国还有很长的城镇化道路要走，教育水平提高带来的人口质量红利才刚刚开始体现。从其他国家经验来看，城市化结束前，无需对不动产市场过早作出悲观的判断。此外，随着人们的居住水平、生活需要的提高，很多20年、30年以前的旧房已经很难继续满足人们的居住需求，相信未来城市的旧改和更新将继续给行业带来发展空间。

另一方面，也应该看到，随着房地产行业进入下半场，房价快速上升的年代已经结束，未来企业之间的竞争会更加激烈，互联网时代也会给行业带来新的冲击。作为企业，万科会做好产品、服务，提高市场竞争力，在任何环境下，都有助于建立竞争优势。我们现在在积极学习和吸收互联网思维，重新审视主业，寻找新的工具，寻找新的伙伴，用新的思路来做好我们的传统业务。

孟晓苏：中国房地产现在刚十六岁，因为房改刚十六年，十六岁的年轻人怎么会得老年病呢？他要得老年病，得若干年之后。房地产什么时候是老年，就是城镇化完成了，这是一个标准，比如说我们中国的城镇化率也能够完成到70%，我们就到了日本那个阶段，日本是上世纪80年代末期城镇化达到75%，那个时候房价才开始下滑。

蓬钢：中国房地产最好的时代应该已经过去了。中国各行各业都有产能过剩，房地产行业是最后堡垒，但也有产能过剩的迹象。中国人对房子的热情不像前两年，现在投资渠道也多，买点信托，做点理财也不错。买得起房子的人，也都买了。房地产企业聪明点就转型，做好准备。危机有时候突然到来，有时候慢慢到来，不过中国政府控制能力很强，不至于让任何事情有太激烈的反应，政府总有办法，这是我对中国经济的整体印象。

顾云昌：只要城镇化进程不间断，经济持续增长，中国房地产就不会有问题，楼市如果发生危机，因素只可能是中国城镇化完成了70%，金融也出问题，房地产也就会有问题，但目前为止，崩盘论不存在。

有些城市被报道供应量过大，人口净流入少，没产业没就业，公共配套不吸引人，自然环境太差，大量房子开发出来有问题，有供大于求的现象，但这都是阶段性的，不是永远的。中国每过几年，住房都会消化完的，整个人口和经济都处于增长状态，不像西方国家。

【文章源自南方周末】

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