澳洲各地投资回报大数据分析,澳洲地产JennyYangRealty微信公众号文章

房地产基金协会（PFA）对澳洲房地产近期的投资回报做出调查，来为买家总结出近年来澳洲房地产投资的收益，结果显示随着房产政策以及购房黄金时代的结束，房产收益率也开始紧缩。自1997年之后，澳洲房地产市场每年都有9%至10%的回报率。

一家咨询公司对27名基金管理人以及他们所管理的66家未上市的房地产基金展开了调查，从中发现2009整一年之中，这些基金的投资回报率均为负值，回报波动归因于资本收益部分，每年回报波动率在-12.4%与+11.8%之间该咨询公司表示，房产收益回报率相对稳定，年回报率7.2%的回报率，同期回报波动也在0.5%以上。

而过去一年的大数据显示，低租金收益率和住宅价值下降的综合影响导致过去一年住房的总体回报有所下降。

数据解读

CoreLogic总回报指数与ASX200累积指数的计算方式差不多，都是用来衡量投资回报率的的计算方式，并且它衡量的是整体住房市场回报。Corelogic的总回报指数通过衡量房价每年的变化以及年度总租金收益率，来提供房价的总体回报率。近年来，房价增值相比起租金回报的增长更为强劲，因此大部分回报都是通过资本收益而非租金收入实现的。但是由于最近，全国的房价整体处于下滑阶段，投资回报也收这个影响出现下调，房价的总回报看起来并不那么吸引人，现在租金收益率在几个大城市也弥补不了房价的下跌。

截至2018年7月的12个月里，全国房价下降了1.6％，年回报总额降至1.9％，这是自2012年6月以来的最低水平。总回报率的下降幅度很大，因为一年前的总回报率为14.2％。

截至2018年7月的12个月中，各大首府城市的总回报率为0.8％，这是自2012年5月以来的最低水平。过去一年边远地区市场的总回报率录得6.6％。这是自2013年6月以来的最低点。如图所示，所有首府城市以及边远地区市场的总回报率都在下降，而首府城市的回报率下降得更快。一年前，综合首府城市的年回报率为14.8％，边远地区市场总回报率为12.0％。

新州

悉尼的房产投资总回报率在过去一年中下降了2.5%。 全年回报率下降2.5％是自2009年2月以来最低的结果，并且自2017年7月起增长至19.0％后，年回报率大幅放缓。 在过去的一年里，悉尼的整体房价下降了-5.4％，这凸显出房价变化在很大程度上决定了悉尼的总回报。在新南威尔士州，总回报率比去年增加了6.7％，这是自2013年2月以来的最小年度增长。新南威尔士州的年回报率从一年前的17.1％放缓。

维州

随着墨尔本过去一年的整体房价下跌，总回报率也大幅下降。在过去一年中，墨尔本的总回报率为2.4％，低于一年前的16.6％，也是自2012年10月以来的最低年回报率。维州的边远地区的总回报率仍然比墨尔本的回报率稳定得多。在过去12个月中，维州的边远地区的总回报率为9.8％，仅略低于一年前的10.4％总回报率。维州的边远地区的房价也仅略低于一年前的水平，这也是由于墨尔本房价过高引起的连锁反应，促使很多墨尔本首次置业者不得不到边远地区购买房产。

昆州

过去一年，昆士兰州的房价增长放缓，导致总回报率温和下降。在过去一年中，布里斯班的总回报率为4.8％，这是自2013年7月以来的最低回报率，低于一年前的7.5％。昆州边远地区的总回报略高于布里斯班，达到5.2％，但是，也要低于前一年的9.1％，而5.2％是自2012年10月以来的最低的回报率。

南澳

过去一年阿德莱德的房价增长率也已放缓，总回报率也有所下降，而南澳边远地区的房价下降速度已经放缓，从而提高了总回报率。阿德莱德的总回报率在过去一年中为4.9％，而南澳边远地区的回报率为6.1％。阿德莱德一年前的回报率为9.9%，而今年的4.9%是自2013年6月以来的最低水平。南澳边远地区的总回报率从一年前的5.2％上升至6.1，这一数字是2017年1月以来的最高水平。

西澳

虽然珀斯和西澳的边远地区的房价在过去一年中有所下降，但每个地区的总回报率仍然是正值。过去12个月，珀斯的总回报率为1.6％，较去年同期的1.2％有所上升，但近几个月的年回报率略有下降。在西澳的边远地区，过去一年的总回报率为0.6％，而一年前为1.8％。

塔州

随着过去一年房价的强劲增长，霍巴特的总回报率达到了17.1％。虽然17.1％的回报率高于其他所有首府城市，但低于一年前的19.7％，也低于2017年9月的近期峰值20.2％。塔州边远地区在过去一年中的总回报率也相对较高，达到12.0％，略低于一年前的14.1％，不过14.1%也是近年来的峰值。

北领地

达尔文以及北领地边远地区的总回报之间存在很大差异，这也反映了过去一年房价有着明显的变化。在过去一年中，达尔文的总回报率为-0.8％，低于一年前2.5％的正回报率。虽然总回报率正在下降，但过去两个月的下跌幅度已经放缓。在北领地边远地区，总回报率为12.3％，与去年同期1.4％的年回报率相比有显着改善。

堪培拉

在截至2018年7月的12个月中，堪培拉住房的年度总回报率为7.0％。而这个回报率，低于过去12个月的12.8％。如图所示，过去一年的回报趋势较低，但近几个月已开始趋于稳定。

分析

根据最新的数据，投资者抵押贷款需求近期大幅下降。近年来，大部分需求来自悉尼和墨尔本，而这两个国家的总回报率在过去一年中有着明显的放缓。鉴于回报率下降以及随着房价进一步下调，预期回报将继续萎缩，预计投资者抵押贷款需求也将萎缩，特别是在悉尼和墨尔本。投资者可能会看到澳洲其他地区的住房市场回暖，总回报率也会逐渐缓慢爬升，但也达不到前两年悉尼以及墨尔本的投资回报。而悉尼墨尔本两大城市在近期收益率很可能还会继续缩减，并且随和住房市场的转移，也给租金上涨造成了不小的压力，而且最近随着贷款政策进一步缩紧，就连首次置业者都很难贷到款了，也为两地的房价复苏带来一定程度的压力。

今年以来澳洲主要城市房价承压，悉尼和墨尔本一季度房价中位数分别下跌2.5%和1.7%至90.5万澳元和72.2万澳元，短期来看投资吸引力下降，主要是由于澳洲审慎监管局（APRA）针对具有风险的贷款所实施强劲的监管政策，各大银行及各大借贷机构纷纷开始对借贷人进行更严格的评估，使得贷款申请变得越来越难，导致澳洲房贷审批量暴跌。

另外一个主要原因是悉尼和墨尔本的房价太高，买房需求受到抑制，房价上涨速度远远快于工资上涨速度。如果一个悉尼家庭首付20%买一套中等价位的房子，贷款80%，那么他们每个月需还贷款数额超过收入的50%，在墨尔本这一数字大约是40%。

随着需求减少，大城市房价在狂涨之后迎来平稳期，房屋销售增速预期仍受限，唯一值得欣慰的是供给减少和人口增加导致潜在住房需求增加，可以减缓房价的下跌速度。高昂房价使很多人选择租房，但如果房价一旦下跌到可负担范围内，他们就会选择买房，从而阻止房价继续下跌。

相比较而言，布里斯班和珀斯房价更容易负担，一季度房价中位数分别为51.9万澳元和50万澳元，均比上季度下跌2%，相当于悉尼房价打了55折左右，每月需还贷款数额分别占收入的27.8%和23.4%，而且从历史趋势来看，房屋负担能力与贷款利率走势基本一致，根据经济发展预期，未来一年内银行贷款利率大概率会稳定在5.2%。