文 / 黎安良

建筑缺陷这个问题非常重要，却不是每个人对它有足够的认识和重视。

本篇文章我们先来回顾一份至关重要的专业报告：《治理紧凑型城市：分契式物业管理的作用和有效性》。这份报告揭示了不少楼盘质量的乱象，它所举的案例给我们带来了骇人警示。

这份报告的首版发表于2012年5月，是由“新南威尔士大学未来城市研究所”负责、联邦政府资助、前后耗时2年时间的出品，是澳大利亚自1961年实施物业法以来，近60年第一次最大规模地对物业法进行全面评估。

在报告发布的2012年5月，预计全澳洲有超过350万人住在由分契式物业产权管理的公寓楼里，同时澳洲正迎来一个十年一遇的地产繁荣期，大量投资者对大城市房地产市场的痴迷刺激了公寓楼开发建造的高潮，一栋栋全新公寓楼正在东海岸各大城市中拔地而起。

这份惊人的报告第一次系统的指出澳洲自千禧年后新建的公寓楼中，高达85%的比例存在“建筑缺陷”，以及“建筑瑕疵”，且超过75%的 “建筑缺陷”，在建筑保修期内，并未得到建筑开发商依法地及时维修，维修费用最后就落在了业主身上，结果就使物业费以不正常的速度飙涨。 

报告还特别提到几乎所有已知的“建筑缺陷”都产生在建筑施工阶段，比如开发商为了节省成本使用劣质建筑材料，施工人员马虎不专业及施工监管不力等等，另外建筑设计也使建筑在交付使用后出现“建筑缺陷”。 

在“建筑缺陷”中“内部漏水”及“外部结构渗水”是投诉最为严重的两个重灾区，建筑表面开裂（建筑墙体裂缝）紧跟其后，还有屋顶，防火设施，建筑移动等各类建筑问题和缺陷。

这也解释了为什么每次一场大暴雨侵袭悉尼及墨尔本这些沿岸大城市后，特别在每年的圣诞后或年中这些暴雨成灾的季节，我们看到很多新公寓的积水超过30厘米，走道或地下车库整个被淹，电梯损坏不能使用，甚至还有天花板崩塌等现象。

特别值得一提的是2016年，悉尼的Lidcombe区的一栋公寓楼在一场冬天暴风雨之后甚至出现了整个屋顶被掀掉的惨象，近 200位居民需立即撤离疏散，大批的投资业主变成了身负巨额房贷的“无家可归者”。 

另外需要提到的是在报告出台前的2012年的2月，悉尼滨城（Bankstown）有一座公寓楼，因为没有适当的防火设施，致使火灾迅速蔓延从而导致一名中国留学生张萍康（音译，Pingkang Zhang，康妮，Connie）在逃离时跳楼死亡，她的同伴江伊诺（音译，Yinuo Jiang）摔成重伤。

事后的法庭调查发现该公寓楼没有正确的消防安全设施，也没有适当的消防洒水设施。

类似这样的，还有2017年2月在悉尼北边的Castle Hill地区，一座叫“Northpoint Rise”的39户公寓大楼也曝出存在致命的消防缺陷。而且新州消防急救（Fire and Rescue NSW）还发现了消防栓被装反的现象以及部分消防软管不能用等致命现象。

在如此骇人听闻的建筑缺陷问题出现后，越来越多的包括我在内的业内人士，纷纷在公开及非公开场合多次呼吁新物业法规的出台，从而使得业主们的权益可以受到有效的保护。这不止是针对财产保值更是关系到了人身安全的问题，作为2016年新州物业法重大改革的一个重要补充部分，新的“建筑缺陷保证金计划”终于在2018年1月1号开始实行。

该计划规定，在实施之日后签署的建造合同，只要建造超过4层以上的建筑，开发商就须向新州公平委员会缴纳建筑总成本的2%作为“未来建筑缺陷维修’基金，以用于支付交付使用之后的2年内针对由于建筑瑕疵而出现的维修费用。

然而，以获取最大利益为目的的开发资本又怎么会轻易让出自己的蛋糕呢？

“建筑缺陷保证金计划”经过了3年的准备，最初是打算于2015年出台，2016年7月1号实施，比新的2016年版本新物业法实施早6个月，但新州政府却在没有任何公告的情况下，推迟至2017年7月1号， 然后再一次推迟至2018年的1月1号才正式开始。

计划付诸实施的屡次推迟反映出当今政府所受到的来自开发商团体的巨大压力。

新州律师工会及业主团体指出“一再推迟这一利好政策“无疑是政府的失责，并质疑根据目前整个澳洲建筑行业的畸形发展，18个月的推迟也间接揭示了行业内的乱象，政府刻意的拖延也使得更多无辜的房屋购买者的权益将得不到有效的保证。

那么在这“看上去很美”的建筑缺陷保证金改革的背后，又有什么更值得我们深思和警觉的问题呢？我将会在下一篇文章中和大家一起探讨。

作者：黎安良

澳洲著名Strata公司的专家，有多年行业经验、见闻及知识，致力于为华人业主群体分享物业保修保值的干货，揭露澳洲建筑行业中的不良行为，教你如何不浪费财力和精力，准确直观地了解关于物管中的猫腻，让房子真正成为保值的不动产。