过去6年，悉尼的房价不止是涨，而是近似于疯涨。到了2018年，房价终于出现了小幅度回落。这本是市场周期中的正常调整期，但可能由于之前这一波房价上涨的周期太长，幅度太大，再加上澳洲经济连续28年无衰退的坚挺，以至于很多人都对澳洲市场有超理想的预期，对“疯涨”的节奏习以为常，房价稍有下降就感觉天要塌下来了。
其实，作为一个主要由市场来调节的成熟经济体，澳洲的房价从长期来看，总体是逐步上涨的，但短期内有一些波动，是正常的市场表现，也是市场自我调节的一种表现。
#澳洲房价涨跌有规律
历史上的六次房价下跌，给了我们什么启示？
过去25年的房价走势与规律
那么悉尼的房价有着怎样的周期性变化？
在过去下跌过几次?
宏观看，过去25年间，房价是呈线性上涨的趋势。
但如果将时间区间放大，这25年的增长期间其实是有几个波动区间的。
在下面【悉尼公寓/独栋屋房价走势】两幅图中，黑色曲线表示的是房价中位价的总体走势，而绿色矩柱代表的是每个季度的具体涨跌幅度。
在上两图可见：在过去近20年的时间里面，悉尼的房价总共经历过四次周期性下跌。不过值得注意的是，但即便是在房价周期性回落时，悉尼的房价中位价总体也保持稳定，并没有出现大幅下降的情况。
房价的周期一般会经历四个阶段：第一阶段是上升期；第二阶段是回调期；第三阶段是触底期；第四阶段则是回升期。
从2000年开始房价就一路上涨，在2004年之后则开始回调，到了2006年就开始触底反弹，房价开始了上涨，2007-08达到小峰值。
随后2008年和2011年分别经历过两次触底反弹的周期，带来2010年和2015年的峰值。
值得注意的是，在2012年开始的新一轮的房价上涨，涨幅之大，持续时间之长，历史罕见。我们经历的就是2015年峰值后慢慢回落的一个新周期。
可能有些人对目前的价格下跌仍然感到紧张。实际上，放眼历史长河，任何一个国家房产市场的下滑都不是新鲜事。根据摩根士丹利的数据，在过去近40年中，澳洲一共发生过6次全国性的房价下跌达到5%或更多，但从整体来看，澳洲房价在过去几十年依然呈迅速上升趋势。
根据澳洲联邦银行的图表，也可以清晰的看出过去六次房价下滑的持续周期及幅度。
澳洲房产市场同其他国家的房产市场一样，同其他产业市场一样，价格发展都是存在周期性的。
目前房价回落的持续时间及幅度都比以往都要短且小，这算是一个相对温和的变化。在绝大多数的情况下，这种价格的回调表明市场是的健康的，大大降低了爆发性繁荣和萧条的可能性。
政策环境上看，目前官方利率已经长期保持低水平，而且多方预测表示澳大利亚储备银行（RBA）近期将进一步降低基本利率成本。各大银行也已经纷纷下调住房贷款利率，以刺激房贷市场。同时如新州政府，近两年更是大力扶植中低收入人口购房，更有多项首次置业优惠补助政策作为市场刺激因素。
供求关系上依然不平。从澳大利亚国家统计局的数据看，过去几年来，房屋需求呈现爆发式增长，而房屋供给则显得迟滞，以至于供需失衡矛盾演化为顽疾。
近几年，悉尼改善性住房需求占自住需求的90%以上。在过去的20年里，悉尼的人口增速尤其是海外移民增速全国最高，失业率最低，并且家庭收入增长较快，因此自住购房需求十分强劲。然而与此相对应的是住房供应的长期短缺。即使在2015年6月悉尼房地产热最红火的时候，住宅建造许可数也只比1990年代的平均值多了20%。
悉尼的西面靠山，东面是海，北面和南面是国家公园，仅有的拓展空间只能在西北和西南面的狭窄范围之内。仅由于地理条件限制的原因，悉尼建房成本就要比墨尔本高30%，所以对于悉尼这个澳洲最大的首府城市，澳洲第一大经济体，移民吸纳量最大的城市，在人口迅速膨胀的同时，可建住宅量的增长却有限，都使得悉尼的房地产市场可能在未来若干年内仍无法轻易解决供应短缺的矛盾。
每年新州的海外移民数量占到澳洲海外移民总数的三分之一，在所有首府中位居第一。对于新增海外移民来说住房需求是最直接和最重要的需求，可以看到的是，悉尼房产的需求还会继续增长。
从2018年开始的此轮房价调整，较前几轮周期幅度较小，具体结束时间还不得而知，但多方预期已接近触底反弹期。在经历了长达6年的高速疯涨，房价回调是正常的良性调节，也是保持市场健康所必须的。因为只有给市场一段时间的消化和适应，才能避免泡沫，保证悉尼房地产市场的规范化可持续发展。
