在澳洲，租金回报主要有两种计算公式，毛租金回报是其中一种。毛租金回报率 = 年租金收入/房子买入价。

澳洲的房租一般按照周来计算，一年52周。如果放假为50万澳元，周租500澳元，毛租金回报率就是5.2%。毛租金回报率是一种比较简洁的计算公式。

计算年租金手入时，也可以假设房产在一年当中的空置率为1.5周。澳洲房产空置率一般都在3%以下。

如图表所示，墨尔本在2017年11月和12月的房产空置率为2%左右。

按照国际惯例，空置率在3%以下是很健康的租赁市场。因此在澳洲投资，一般不需要担心房子会长时间租不出去。只要房产本身条件不错（地段、交通、质量等），价位合理并维护得当，出租一般都很容易。

净租金回报率=（年租金收入-年出租开销）/房屋总价。净租金回报率的公式更复杂一点，考虑了实际支出和现金流等方面因素。

年出租开销包括贷款还款额，修理费和维护费，物业费，市政费，出租管理和广告费，空置期内的租金损失，保险和折旧等。

房屋总价包括房屋购入价，贷款成本，建筑和虫害检查，物业情况报告，印花税和律师费用等。

假设年出租支出为2万，房屋总价为54万，那么周租为500澳元的房子净回报率在1%左右。

在澳洲，如果租金和支出达到持平的房产投资一般就认为是比较好的投资，也就是所谓的正现金流房。毛租金回报率通常在5%以上，一个比较好的办法是40万的房子周租400, 50万的房子周租500，60万的房子周租600，以此类推，毛租金回报都达到5-5.2%，就是不错的收益。

大多数投资者都希望能早日实现正现金流的物业组合，持续获得被动收入，并最终达到财务自由。而通常房产投资会先从负扣税开始，随着时间的推移才逐渐转为正现金流。

1. 通货膨胀：通货膨胀指整体物价水平的持续上升。大多数商品和服务的价格随着时间的增长都会上升，包括造房子需要的建筑材料，用工成本。

从开发商的角度来说，开发同样的项目，成本在不断增加。项目开发的所有步骤都会受到工资增长的影响。可以说，通货膨胀是房产增值的一个重要推手，另一方面，从澳洲房产近期的走势来看，房产一般总能跑赢膨胀。

2. 人口增长：和其他商品一样，房价是由市场供应决定的。而影响房产需求的关键是人口发展和家庭结构的变化。

澳洲人口增长处于发达国家前列，出生率高，死亡率低，持续吸引大量移民，同时家庭结构趋于小型化和独居化。这些因素都促进了住房需求。

3. 有限的土地供应：土地是一种特殊的商品，具有不可再生性和位置的唯一性，因此属于稀缺资源，不可替代。澳洲虽然地广人稀，原则上说城市可以不断扩张，但适合人类居住的面积并不大，大部分人口集中在周边沿海地区。距离市中心方圆四五十公里以内的土地资源非常有限，随着城市的经济发展，人口增加，这些区域的地价会越来越高。