澳洲房产过户常见问题Q&A

简单来说，Settlement就是正式过户，买家在当天真正成为房产的主人。

在法律意义上：Settlement就是银行与买家和卖家法律代表(Solicitor）一起来最终完成您所购买房产上的法律、经纪和贷款等各项事宜，将把房屋的产权从卖家名下正式转到您的名下，双方结算所以款项。

贷款买家：申请贷款到贷款批准通常需要21个工作日，建议从银行贷款批准之日起3周到4周以后再过户。

现金买家：如果房产购买合同是现金购买，只需买主的资金在短时间内可到位，按时支付合同金额，买主可以要求将过户日提前到合同成立之日起2周过户。同样卖主如不欠银行任何贷款的话，也一样可要求尽快过户，因为不用在银行办理新贷款或清除旧贷款的手续问题。由此，请选择好对自己有利的过户日期，从而避免交纳延迟过户手续的高额罚金，因为买卖双方要对自己银行的行为负经济责任。

购房合同中会详细写出Settlement的具体日期。

申请贷款通过通常需要21个工作日，贷款通过之后过户也需要21天工作日。

有时可能会因为申请FIRB的时间周期无法给出具体的日期，现在FIRB的审理周期是2-6周。会在合同中写出一个时间范围。

可以。只要买卖双方都同意，贷款等手续就绪后，就可以告知自己的律师和对方律师商量提前settle。

双方协商不成功：如果银行贷款手续不能及时批下来或银行到过户那天准备不好，不可参加过户，按法律规定如果从定好的过户之日起，没准备好过户一方在3日还不能过户，就要按房产购买总金额的12%年息按日向另一方交纳罚金，直至可以过户为止。一般按照合同条款走。因为买家原因造成settlement延期，买家将按日赔偿。每日赔付金额可能会高达$1,000澳币，所以基本买家要尽一切努力保证settlement。

双方协商成功：只要买卖双方都同意，签订一份协议，就可以告知自己的律师和对方律师商量延后settle。

1. 拥有一个过户代理人，一般都是您的房产律师；

2. 准备好买家和卖家双方都已签好字并注明Settlement具体日 期的合同；

3. 准备好足够的资金或贷款用于支付过户所需的所有费用，包括印花税、 律师费、保险费、注册费以及相关其他费用；

4. 已经对房产做好最终检查(final inspection)，房子的结构、电器和设施与合同里的描述一致。在Settlement之前，您本人或者指定代理人去最终仔细检查一下您购置的房产，确保房子里的电器和设施等都可以正常工作，并与合同描述一致。如果您还是不放心的话，可以聘请专业人士帮您检查房产，但需要一些费用。

在澳大利亚买房除了支付房价外，还有其他很多需要支付的费用。大多数购房者都希望在房屋正式交割前，过户律师能给与明确的金额以做好充足的准备。

除了房屋的交易价格，在澳洲购房所需要支付的费用主要有以下一些：

过户当天，在约定的时间和地点，您的过户代理人(房产律师)与银行代理人和卖家代理人会共同签署相关文件并交至政府产权管理相关部门(Title Office)从而将您注册为房产的所有者。

买家和卖家都无需参与这个过程，过户完成后，准业主到指定地点领取钥匙和相关资料即可。

Step 1.买房与中介/开发商签订购房协议书，并支付5,000-50,000澳元订金(亦为意向金)，房产经纪公司会提供收据。

Step 2.在10天内，买方聘请的澳洲房产律师会为买方讲解澳洲房产购房合同，合同为全英文版，澳洲房产律师会对合同加以说明，提出专业意见，充分保护买家利益后签约，签约的同时签订律师代理协议，并付支付律师代理费(澳元)，一般为800澳币左右。

Step 3.5-7天后，买方须从银行汇出20%的首期房款至买方的代理律师账户，律师确认无误后，再存入卖方律师在澳洲的“政府监管的银行信托帐号”中，待卖方律师收到首期款后，凭公司收据将5,000-50,000澳元订金退还给买方。

Step 4.律师将买房合同交至开发商签字认可。

Step 5.澳洲房产交房时间：如果是现房，42天交房。如果是期房，则等到澳洲房产开发商实际交房过户之前。

Step 6.房屋完工后：卖方律师发出正式通知信给买方律师，通知楼已完工。买家律师收到通知后，买家律师办理产权证，将房款转入发展商帐户。发展商收到全部房款，购房手续完成。

√ Certificate of Title

贷款买房：

在贷款买房的情况之下，业主会得到一份合同复印件(签完合同后中介提供)，以及过户律师提供的一份Settlement Statement(兼Tax Invoice)类似的发票文件。

而产权证明书(Certificate of Title)，会由Lands Titles Office(LTO)寄给银行，由银行代为保管，直至贷款还清，产权证书资料会自动归档LTO。如果您希望取得纸质证明书原件，可以到LTO办理出证。

全款买房：

全款买房的情况下，在产权律师进行产权登记后的大概一个月左右，业主可以要求律师为您提供一份电子版本的产权证明书(Certificate of Title)，其证明力可相当于中国的 “房产证”。

过户大概四个星期后可以在网站https://les.es.landgate.wa.gov.au/SVProperty/search/address/Titles 申请一张房产证的复印件。

如果房地产是共同拥有(JOINT TENANT)，即此房产没有全部所有人的签字不可出租或转卖。一个共同拥有人去世后，其份额自动在法律上归属其它共同拥有人。共同拥有的房产不可立到遗嘱中去遗留其继承人。如果房产是按股份拥有(TENANT IN COMMON)，拥有各自的股份可以自由转让，不需经其它股份所有人的同意，其股份也可以立到遗嘱中去遗留给其继承人。股份所有人去世后，其股份会被其法定继承人或遗嘱继承人所继承。一般情况下，夫妻合伙购买的房地产多以共同拥有的形式出现。房地产投资合伙人之间则选择股份制的形式购买。

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