1这里是最全的2018年全球城市租金回报率
我们新一期的《全球城市租金回报率》又和大家见面啦。自去年7月份我们做了一期《重磅：史上最全城市租金回报率全解析》后，如今大半年过去，国内外房地产市场都在经历金融危机以来最大的变动。
3月31日，海南省公布新的限购政策，非海南省户籍从一人限购一套调整为一个家庭一套，同时贷款买房的首付比例不得低于70%，进一步遏制炒房。
上周三（3月28日），深圳出台“三价合一”政策，同一天，杭州推出“新房买房摇号”，国内一线楼市正在面临史上最严管控。
两个月前，伦敦这座老牌城市今年1月份的房价遭遇十年来最大跌幅。
去年年末，多伦多、悉尼房屋销量相继创下历史新低。
面对这场大变革，在那些热门城市投资，每年还能拿到多少收益？手里的资金又该放到哪个篮子里？请收好这份新鲜出炉的《2018全球城市租金回报率》。
我们挑选的四十座城市来自中国、美国、英国、日本、澳大利亚、新西兰、欧洲、东南亚等国家和地区。文中提到的租金回报率是用1年租金/房屋价格计算得来，没有扣除各类房屋保养费、管理费、税费等等，因此这里的毛租金回报率会比实际情况略高。
从租金回报率的排行榜来看，美国、英国、日本依旧是能让投资者获得不错收益的区域，租金回报率5%以上的城市，这三个国家的城市就占了一大半。其中，美国的达拉斯和日本的大阪，与去年一样，依旧成为全球城市中的佼佼者，稳坐前两名的宝座。
曾经一度不受投资者青睐的东南亚城市，金边、胡志明、曼谷的租金回报率超越大多数发达国家，离不开这些城市的高租金。
各个国家也正在上演“逃离北上广”的趋势，更多的二三线城市投资回报率超越一线。
而毫不意外的是，中国包括香港在内的一线城市，过了一年也没什么长进，租金回报率依然垫底，不到3%。原因无非两点，房价过高同时房租疲软。全球一线城市的租金回报率也基本都处于3%以下。
为了让租金回报率数据更好地指导投资，我们把房价也列入参考体系中，以租金回报率为横坐标，以房价为纵坐标，从而找到一些性价比更高的城市。
下图右下方第四象限中的城市，投资性价比相对更高，能用较少的资金，撬动更高的收益，我们把它们列为五星城市。在这些城市，低于300万人民币的资金，依靠租金每年可以获得3.5%以上的收益。比如达拉斯、大阪、名古屋、金边、奥斯汀等等，租金回报率最高，房价也相对更低。
而图中右上方第一象限的城市，房价虽然高，但租金回报率也还不错，我们把它们列为四星城市，比如波士顿、东京、洛杉矶、堪培拉，每年还可以获得超过5%的回报率。
左下角第三象限的城市，房价和租金回报率偏低，若租金进一步上涨，则有可能跨越3.5%的门槛，这些城市有待进一步观察，我们把它们列为三星城市。
左上角第二象限的城市，房价高，租金回报率低，属于各个国家的一线城市，保值属性优于租金收益，我们把它们列为二星城市。
那么到这些城市投资究竟需要多少预算，别着急，这里就有一份简单粗暴的解决方案。我们把投资预算分为三档：300万以内，300-500万，500万以上，并结合各个城市房价和租金回报率，给出各种预算下的最优方案。
2只要300万也能撬动全球房产
什么？才两三百万也想全球资产配置？在北上广深能买个啥啊。
是的，你没有看错，手握300万，也能圆你全球资产配置的梦想。300万的投资也可以配得上8%的收益率。不信你看↓
300万左右可以买到哪些城市的房产，我们试着在40座城市中列出房价在这个范围内的，结果发现300万可以买下一半的城市了。
一共有20座城市房屋均价在300万以内，它们分别分布在日本、柬埔寨、越南、美国、英国、澳大利亚、加拿大、德国、新西兰，以及中国大陆。这样的配置，算得上全球资产配置了吧。
在上图中，总价在300万以内，投资回报率在5%以上的城市有14个，我们按照回报率高低进行了优先级排序，针对有不同投资需求的人群。
（1）安全避险还看日本：大阪、名古屋 5星
大阪和名古屋的租金回报率分别为7.28%和7.20%。
日本的房地产市场非常成熟，已经有很完善的法律法规和交易机制，经济和政治环境也很稳定，因此日元资产其实是自带避险属性的。这也是为何2017年来，多位币圈大佬到日本置业或开办分公司（详情请戳《一群最大胆、最神秘的中国人正将资产移往日本！》）。大阪、名古屋，再加上东京，是日本的三大都市圈，汇集了日本一半以上的人口，且每年贡献了日本70%的GDP。
我们在日本房产网上也可以看到，在大阪，距离地铁站五分钟距离的单身公寓，一年租金为80万日元，大约相当于人民币4.7万，投资回报率超过了6%。
（realestate.co.jp大阪在售房产）
（2）押注十年前的中国，获得超额收益 5星
金边和胡志明租金回报率分别为6.92%和5.56%。金边和胡志明分别是柬埔寨和越南的第一大城市，也是两个国家的经济中心。这两座城市都可以找到总价不到200万人民币，但租金回报率在6%左右的房产。是既可以享受高租金，同时又能获得房产增值的城市。
最近几年，随着中日韩制造业的升级，低端制造业不断转移到东南亚的柬埔寨、越南、菲律宾等国家，大幅拉动当地的经济发展。同时，柬埔寨和越南也正好处于“一带一路”沿线国家，大量中国资本涌入柬埔寨和越南，带动当地的经济和基建发展。
胡志明最近几年都被普华永道和仲量联行列为亚洲发展潜力最大的城市之一。
而柬埔寨作为亚洲GDP增长最快的国家，正在经历着十年前中国飞速发展的道路。柬埔寨首都金边是全球人口增速排名第三的城市，汇集了整个国家的高收入人群，和外资企业及NGO工作人员，租房需求强劲。
（金边和胡志明的房租房价，来源：numbeo）
金边和胡志明目前所处的发展环境相似，是东南亚为数不多的几个值得投资的城市。但金边的投资环境相对宽松，对外国人投资门槛低，也没有外汇管制，投资起来会更方便，从这一点来看，金边的优先级也要高于胡志明。
（3）想当“包租婆” 就别错过美国这些城市
达拉斯：5星
达拉斯租金回报率9.7%。达拉斯去年和今年都是全球城市租金回报率的冠军。据Zillow的统计，达拉斯房价从2012年逐渐走出金融危机的泥潭，开始上涨，至今达拉斯房价累计上涨85%，预计未来一年还将上涨3.4%。
达拉斯当地的房产市场仍然非常健康。Zillow对达拉斯的房地产市场环境给出了9.2（满分10分）的评价。不过，目前达拉斯的市场环境比较冷静，为明显的买方市场，房屋实际成交价一般低于最初的挂牌价。因此，达拉斯更适合长期投资做包租婆，享受每年高额的租金收益。
盐湖城：5星
除了达拉斯，盐湖城也是美国另一个高性价比的城市。目前租金回报率为6.47%，但房屋均价还未超过200万人民币，购买压力较小。盐湖城去年房价上涨了7.9%，Zillow预计今年涨幅会略微放缓至3.2%。相对来说，盐湖城的中小户型会比大户型的回报率更高。
丹佛：5星
丹佛的租金回报率为6.10%。在过去十年里，丹佛的累计房价涨幅超过了60%。
去年，我们曾经在《澳洲人逃离悉尼，美国人由北向南大迁徙……全球经历史诗级人口变迁，他们流向哪里机遇就在哪里》做过美国城市人口增长的统计，丹佛是美国人口增长最快的五大城市之一。
目前丹佛的市场健康程度非常高，Zillow给出了9.9分的评价，接近于满分，并预计丹佛房价未来一年还将上涨4.6%。丹佛的市场环境偏中性，卖家的挂牌价和实际成交价差别不大。
从不同房型的回报率来看，丹佛的小户型租金回报率更高。
奥斯汀：5星
奥斯汀的租金回报率为6.46%，与丹佛恰好相反，奥斯汀的大户型租金回报率反而更高，而且奥斯汀目前的市场交易比丹佛更活跃，属于卖方市场。
（4）稳定增值且看英国二三线
曼彻斯特：5星
曼彻斯特租金回报率为5.77%。曼彻斯特是英国第二大城市，也是英国城市中租金回报率最高的。曼城房价在2008年金融危机后陷入沉寂，但在2014年步入上升阶段。最近两年的房价涨幅都接近7%，一直位于英国房价涨幅前五名。而曼城目前也正在进行产业转型，承接伦敦外溢的金融、科技等服务行业。如果曼城能够顺利转型，它的房价上涨潜力会更大。
爱丁堡：5星
爱丁堡的租金回报率为5.40%。与曼彻斯特一样，爱丁堡的房价也是在2014年后才开始加足马力往上跑，2017年下半年更是加速上涨。这座计算机人才辈出的城市，正在朝着英国“硅谷”的方向发展，吸引了众多科技型企业。
（爱丁堡房价到2017年加速上涨。数据来源：HM LandRegistry）
利物浦&伯明翰：5星
利物浦和伯明翰租金回报率分别为5.64%和5.18%。这是英国的两座老牌工业城市，过去一年的涨幅超过7%，房价涨幅在英国大城市中排名前三。而伯明翰作为欧洲最年轻的城市，连续三年被普华永道评为英国房地产投资前景最好的城市。
（资料来源：Hometrack 2月份数据）
利物浦和伯明翰都位于英国高铁2号线路沿线站点，铁路建成后，从两地到伦敦的时间将缩短一半。
（5）这里有比海南更保值更便宜的别墅
墨尔本&布里斯班：5星
墨尔本和布里斯班的租金回报率分别为5.66%和5.72%。喜欢海滨城市的，还有澳洲的墨尔本和布里斯班的独栋屋和公寓可供选择。文中布里斯班和墨尔本使用的是二居室公寓的数据，比独栋屋的回报率高出1-2%，价格会比独栋房屋要低。
多家研究机构一致认为，墨尔本和布里斯班的独栋房屋升值潜力巨大，预计未来三年累计上涨7%-16%。
（QBE预测：澳洲独栋屋升值潜力巨大）
而如果要选择墨尔本和布里斯班的公寓，在挑选公寓时尽量选择市中心的公寓，以及靠近交通枢纽的公寓项目，最大化地做到资产保值。
3手握五百万，就有机会在全球一线做房东
海外投资预算如果上升到500万人民币，那么恭喜你，有希望在全球主要城市配置一套房产了。
在这一档，根据租金回报率高低来看，投资的优先级是波士顿、东京、洛杉矶、堪培拉。这是房屋价格在500万以内，同时租金回报率超过5%的城市。
（1）美国华人首选置业城市：波士顿与洛杉矶
波士顿与洛杉矶一直是美国华人置业最先考虑的两座城市，二者的科技产业优势也带动了当地的经济发展，并吸引了大批的优质人才。
波士顿：4星
波士顿租金回报率为5.63%。从2012年至今，波士顿房价累计上涨了64%，Zillow预计未来一年还将上涨3.5%。
波士顿一个最大的特点是教育资源丰富，聚集了100多所院校，著名的哈佛和麻省理工都位于波士顿，曾经我们做过一期有关美国大学周边城市房价的调研《美国也有“学区房”投资，但和中国不一样，秘密在这里...》，其中性价比最高的就是波士顿。
从Zillow的房价和房租数据来看，波士顿不同房型之间的租金回报率差别不大，租金分布也比较稳定，因此在挑选房产时，只要找到合适的项目，不用过多纠结房型。
洛杉矶：4星
另一座与华人有着颇多渊源的城市洛杉矶，租金回报率为5.28%，与波士顿不相上下。Zillow预计，未来一年洛杉矶房价还将上涨3.1%。目前洛杉矶房产市场非常健康，不过市场交易不够活跃，交易量在金融危机后仅仅是缓慢增长，因此对于投资者而言，优先级是次于波士顿的。
（资料来源：First Tuesday杂志）
从Zillow公布的数据来看，在洛杉矶置业中小户型的性价比会更高。
（2）一线城市中的佼佼者：东京4星
东京租金回报率为5.50%，是全球一线城市中，租金回报率最高的城市。
在东京置业的房屋价值和土地价值同等重要。据彭博社报道，最近五年来，东京土地价格不断上涨。其中，东京银座购物区所在的地区土地价格四年上涨了51%,中心五区的土地价格也上涨超过25%。
东京最大的特点就是一个字：稳！稳！稳！
从2011年至今，包括东京在内的日本三大都市圈租金一直处于稳定状态。同时东京的租房市场也是需求旺盛，房屋空置率非常低。据第一太平戴维斯的调查，日本中端公寓一直处于接近满租的状态，去年第四季度出租率超过96%。
（日本三大都市圈租金；来源：东京KANTEI）
此外，柏林、法兰克福、多伦多、温哥华、奥克兰作为德国、加拿大和新西兰的主要城市，也可以以500万不到的价格拿下，但单纯从租金回报率的角度来看，性价比不如前面的几座城市。
至于傲娇的上海和深圳，作为中国的一线城市，房价也当之无愧地比肩全球一线城市，再加上房租低迷，带动租金回报率光荣垫底。如果有500万的投资预算，在前面的任何一座城市，都能获得高于上海和深圳的租金回报。
4千万富豪请看准国际一线
如果预算再上到一千万人民币，全球一线城市任君挑。香港、纽约、伦敦、悉尼、巴黎、旧金山、新加坡、北京，基本可以看齐国外的一线豪宅市场了。
很明显，这些城市的租金回报率大部分都没能达到3%，除了纽约、旧金山、悉尼和伦敦。
旧金山：四星
这千万豪宅中，租金回报率最高的就是旧金山了，为3.91%。自2011年来，旧金山的房价已经上涨了60%。由于旧金山的高科技公司云集，聚集了大量高收入人群，有较强的需求支撑，因此当前市场非常火爆。Zillow对它的市场环境也是给出了9.5的高分，市场非常健康，没有泡沫风险。
从不同户型的收益来看，旧金山的小户型收益率更高，一居室可以获得接近5%的收益率，在一线城市中性价比非常高。
曼哈顿：四星
曼哈顿租金回报率为3.58%，是纽约市的核心区域，也是纽约豪宅聚集的地方。在过去一年来，纽约市的高端联排别墅和公寓的销量剧增，整体房产价格上涨27%。纽约上东区联排别墅和公寓价格上涨21%，曼哈顿东区的价格也上涨了38%。
纽约曼哈顿不同户型的房产租金回报率还是差别很大，一居室的租金回报率还比较客观，为4.19%，远远高于大户型五居室豪宅2.69%的租金回报率。因此，曼哈顿的高端中小户型公寓也是值得投资的房产类型。
一线城市一直以来都是中国富豪海外购房的主要目的地。投资者看中的不是这里的租金收益，而是市场环境的稳定性和保值属性，毕竟这里是全球资金流动最密集的地方。
一线城市带给千万级投资者的身份属性和确定性，比租金回报率更重要。
（中国富豪更青睐香港、纽约、伦敦和悉尼；资料来源：高力国际）
5这里还有一份不推荐购买清单
这里的不推荐，指的是放到全球城市背景下的对比。因为同样的预算，我们可以在五星或四星城市中找到更多高收益的城市。
无一例外，国内五座城市，北山广深杭，是所有城市中租金回报率最低的五座城市。这与这五座城市房价偏高，但租金疲软脱不开干系。
广州：三星
杭州：三星
北京：二星
深圳：二星
上海：二星
可以说，北上广深之所以给两星和三星，一颗是面子上送的，剩下的，给的是房价房租看涨，但以目前楼市冻结的状况，后面这颗星怕是也保不住了。
当然，放在全球大背景下，中国的房地产市场还处于发展阶段，一线城市的房价和房租错配，美国的股市和中国的房价，两大泡沫就看谁先破了。
租金回报率全解析在此，至于怎么用？各位看官先想好投资需求，再根据预算挑选城市。毕竟鱼与熊掌不可兼得。
