悉尼Zetland
EON
区域&楼盘点评 - 2014年5月20日 AUSINVEST介绍
悉尼Zetland仅包含蓝色框范围
一、区域分析
➤ 区域介绍
Zetland位于悉尼CBD东南约4公里位置，隶属City of Sydney市政府管辖范围。
从Green Square火车站乘车两站路到达悉尼CBD，几站路到达悉尼机场。
Zetland曾是大型工业社区，近年来新建了许多中高密度住宅。缘由他属于改建规划Green Square范围内，（注：Green Square是一个政府发起的大型区域改造工程，包括了现代的商业中心和住宅开发。）
沿着South Dowling大街，O’Dea 和 Joynton大街建设了购物中心，中高密度的住宅，这块区域被起了一个名字叫“Victoria Park”，维多利亚公园。
Geen Square的改造将提供2万套新住宅，22000个就业机会，4万新居民。2001年召开了全球性的改造设计招标，吸引了Arets，Turner和McGregor等大型设计公司并且制定了整个改造计划，2011年为了响应几家大开发商的需求，整个改造计划又增加了更多的开发项目，放宽松了对新建项目高度限制，增加了更多的商业开发用地，一个全新的图书馆和购物中心将坐落在Green Square火车站附近。
➤ 人口分析
人口分布
Zetland地区主要人口年龄20-39岁，占总人口比例的47.3%，40-59岁的中年人占21.1%，60岁以上占17%。以上数据说明了该区域人口以中青年为主，老龄化不严重。
教育程度
接受大学教育的人群占20.4%，略低于悉尼22.2%的平均水平。
➤ 价格走势
中位价
左：别墅 右：公寓
地产增值情况：
公寓市场中位价为72万澳元
长期增值为每年3.8%
清空率为92.3%
在市场公寓房约80天出售
点评：zetland公寓的拍卖清出率高达92.3%，公寓中位价达到$720,000，高于悉尼平均水平$641,000。
过去8年走势图
灰色为公寓增长线，橘红色为别墅增长线
2005年的中位价为$449,000，2013年的中位价为$725,000。
➤ 租赁市场
公寓
1房：520/周
2房：670/周
3房：860/周
➤ 供需关系
点评：数据显示，新南威尔士州平均每套房屋有24个潜在需求者，而Zetland区域供需比数值仅为15，相对较低。也就是说，由于Zetland区域房屋供应量过大。
➤ 区域总结
优劣势分析：
优势：
1.距离CBD近，靠近悉尼大学、新南威尔士大学以及在CBD区域的悉尼科技大学。
2.餐饮娱乐交通除了目前现有的配套设施以外，还在建设中的有east village shopping centre。
3.该区域有火车站，坐两站路便到悉尼市中心。区域内还有公车站去悉尼市中心及各所大学。
4.区域绿化率高，毗邻悉尼世纪公园及18杆洞标准高尔夫球场。
5.政府新兴发展的地区。由于东部沿水地区已经基本饱和，目前新州政府在大力发展Zetland地区，Green Square火车站可直达悉尼机场及悉尼市中心，且以后会建立一个大型的商业区，创造诸多就业机会，因而目前开发商在这里建造了很多商品房。
劣势：
1.供应量过大，除目前已开工已建成房屋，更将建千余套住宅，Zetland供需比数值仅为15，低于新南威尔士州平均水平24，见供需关系图；
2.开工率高，银行贷款评估风险过高，有可能面临贷款难或比例低的问题；
3.投资房过多，租赁市场竞争大，且租客多以白领、留学生为主，流动性较大，租赁市场季节性较强（假期空置率较高）；
4.租金回报率达不到预期，新房房价增长过于迅速，租赁市场增长相对缓慢，交房时租金回报可能不理想。（举例：售价60万的房子，预期租金大约在580-610澳元每周，这个区域可能只能达到520-550澳元每周。）
推荐指数：★★☆☆☆
以下例举目前区域热点楼盘
二、楼盘分析
➤ 基本信息
项目名称：EON Apartment
项目地址：118 Joynton Ave Zetland NSW
项目所在城市：澳大利亚悉尼
物业项目规模 ：6幢楼总342套
房型 ：1-3房
车位：小部分一房不配车位，其余均配车位
项目目前价格区间
1房房型24套 套内49.8-62.6平米 售价$668,000-$775,000万澳元
2房房型50套 套内67.1-88.9平米 售价$811,000-$1,132,000万澳元
3房房型2套 套内110-112.5平米 售价$1,418,000-$1,510,000万澳元
交割日期：C,D,E,F两栋楼已经交房，A,B栋将于2014年7月交房。
开发商：Meriton美利通
建筑商：Meriton美利通
➤ 交通配套
教育：
距离泰勒学院步行5分钟；
UNSW 新南威尔士大学 BUS 5分钟；
UTS 悉尼科技大学15分钟；
USYD 悉尼大学20分钟
购物：
距离全新购物中心Victoria Park Centre步行3分钟；
距离各大购物中心（East Villiage、Moore Park和Randwick等）及各大超级市场（Coles,Aldi and Woolworths）5分钟路程
休闲：
距离Moore Park高尔夫球场5分钟，Centennial Park公园 5 分钟；距离悉尼体育馆及悉尼足球馆10分钟；距离Bondi、Bronte、Coogee和Maroubra等悉尼东部著名海滩15分钟车程
餐饮：
Surry Hills、Darlinghurst和Kings Cross的酒吧和餐厅；
交通：
飞机：距离国内机场12分钟车程；国际机场15分钟车程
火车：8分钟可抵达GREEN SQUARE火车站，2站可抵达CBD
➤ 开发商&建筑商
美利通(MERITON)澳⼤利亚地产知名开发商之一,始于 1963年。从悉尼、布⾥斯班到黄金海岸,随处可见美利通的楼盘。从土地买办、项⽬规划、建筑施⼯到房屋贷款及物业管理⼀切⼤大⼩小事宜都由内部亲⾃督成。美利通开发的每一个项目都引领着各区域的价格走势。
美利通最大的优势是在交房时美利通可以给买家贷款，比例高达80％，利率低于银行，但最多只能借两年。其次，美利通楼盘都是美利通帮助买家出租并管理，部分项目更可以享受找到租客再交房的政策。
➤ 总结
优势：
1.地理位置优越，靠近新南威尔士大学，悉尼大学，悉尼科技大学；
2.周边绿化率高，靠近世纪公园，高尔夫球场；
3.生活便利，靠近购物中心，火车站750米，两站路到达市中心，12分钟到达机场；
4.知名开发商Meriton开发；
5.大楼娱乐、健身配套设施完善。
劣势：
1.售价高，目前最便宜的一房户型售价$668,000，售价已经可以和Chatswood等富人区媲美；
2.贷款风险比例高，售价高，交房时银行对房价评估可能不理想，导致贷款比例低，不过，Meriton可以给买家贷款（贷款期限2年）；
3.房屋养护成本略高，由于项目配套（健身、桑拿等设施），相对物业管理费高，对于投资者来说增加了持有成本。
推荐指数：★★☆☆☆
－完－
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目前排名前3如下：
墨尔本
1、Boxhill
2、North Melbourne
3、Glen waverley
……
悉尼
1、Ryde
2、Chatswood
3、Wolli Creek
……
统计仍在进行中，下周我们将继续对大家感兴趣的区域或楼盘进行相应点评！
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