什么是楼花？

楼花，又可称为期房（Off The Plan），是一种流行的物业销售方式，尤其是公寓销售。和现房不同，买家在进行决策时只能根据图纸了解物业，而且一旦签订合同，就必须在交房时履行购房义务。在澳洲，买家在签订楼花购买合同时需要支付一笔定金，金额一般为物业售价的10%，到交房时再办理贷款，并从交房后支付贷款利息。

楼花上市推售到交房的周期一般12-18个月之间，根据物业规模不同，有的项目周期在两年以上。楼花最大的特点是签订合同时锁定价格，如果房市处于上涨周期，相当于买家以小笔定金在短时间内获得增值空间。

楼花投资有其独特的优势。在新州和维州，根据签订合同时项目的开工进展，投资楼花可以在不同程度上享受印花税减免，最多节省可至上万。对于高收入人群来说，投资楼花可享受折旧退税。一套两房新公寓第一年的可抵收入折旧可以达到1万以上。此外，新房的维护费用也相对更低。

如何最大限度地降低购买楼花的风险？

选择楼花最重要的一点是保持高度的警觉，要透过漂亮的楼书和效果图分析决定物业价值最根本的因素。需要记住的是，是市场供需决定物业价值，而不仅是豪华的装修。如果项目定价远远高于现在的市场水平，那么就应三思而行。精明的投资者会从以下五个方面判断项目价值，并控制风险。

考察项目团队的资质和实力

不仅仅要看开发商的实力，而且要看建筑公司和设计公司的资质。从过去的经历往往能预知未来的表现，因此购买楼花时一定要看开发团队曾经开发过的项目，从中判断他们的信誉、水平和实力。不要只看样板房或网站，要实地考察交付的项目，最好能实地查看正在出租或出售的房子。此外，RP Data资料也能提供关于物业转售频率和价格信息。

做足研究

透过图纸看本质楼花最大的风险就是不确定性，而开发团队的实力直接决定项目的进展和成败。因此，对于新入行的开发商，以及有项目开发失败和长期搁置经历的开发商要尤其警惕。在收集信息时，要注意开发商以前的实际交付项目是否和营销宣传有很大出入。

让好律师为你把关

楼花的合同书往往厚达上百页，一般的买家根本就没有能力充分理解其中的条款以及对双方权利义务的涵义。因此，一定要找一个经验丰富的好律师帮你把关，而不要轻易选择中介或开发商推荐的律师。好律师能帮你分辨开发商的信用，并找出隐含的陷阱。一些开发项目会由于规划审批或融资问题迟迟无法开工，甚至在销售后被迫取消。在这种情况下，律师的把关就必不可少。

考虑设施配套的合理性

很多开发商为了实现产品的差异化，在项目设施配套上下足了功夫。现在新公寓的开发趋势是，公寓面积缩小，房型多采用开放式设计，同时增加包括屋顶花园，室内电影院、游泳池、健身房等公共空间以营造独特的生活方式。这些配套无疑能增加项目的卖点，对租客也很具吸引力，并且能让他们支付更高的租金。但不要忘记，最终这些配套的维护费用需要业主买单。在选择楼花时，需要考虑多支付的物业管理费与增收租金之间的平衡。比较稳妥的办法是，收集已交付同类物业的资料进行比较。

永远不要忽略地段的重要性

尽管购买楼花有很多不确定因素，但有一点不会改变，那就是地段。这也是为甚么在选择楼花要把地段列为最关键的考虑因素。在这一点上，楼花和现房的评判标准是一样的。你需要根据地区人口结构、与地区配套设施的关系以及交通出行等方面判断项目地段的优劣。在这一点上，可以收集周边同类物业的市场资料，包括过去几年的成交价变动等做出判断。至于未来的增值潜力，要看是否有重大项目带来人口流入，以及租赁市场是否健康，租金回报是否合理稳定。如果满足了这些条件，你在选择楼花时就更加有信心。

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