文 / John McGrath

早在银行业皇家委员会上周公布最终报告之前，房地产市场的买家就已经感受到了影响。

银行对借款人的支出进行更详细的审查，还有更严格的审批和收入审查，导致许多买家借到的金额较他们预期的少，限制了他们买房的预算。

贷款审批也需要更长的时间，通常比一般的4周销售推广时间要长，这意味着许多买家无法在拍卖会上竞拍他们想要的房子。

信贷环境收紧无疑加快了悉尼和墨尔本房市的降温速度，并导致其它市场的房价中位数下跌。CoreLogic的最新数据显示，大多数首府城市的表现都较为疲弱，而在其他房价正在上涨的地区，也 “失去了动力”。

因此，就皇家委员会的最终报告而言，买家面临的最大问题是，这份报告是否会提出一些建议，让房贷审批变得更容易还是更困难。

报告基本上说，银行目前的贷款审批规则是合适的，只是近年来没有严格遵守或执行。报告指出，银行已经开始着手解决这问题，并已作出重大改变以履行其义务。

对于今天的买家来说，这意味着他们将更难获得贷款。房贷规则已经改变，我们需要作出适应。宽松信贷的时代已经结束，这是好事，因为将有助于确保房地产市场和整体经济的长期稳定。

我认为，房贷经纪人在帮助客户经历一个更漫长、更详细的审批过程时，将扮演一个更加重要的角色。

McGrath的房贷经纪部门Oxygen Home Loans总经理Alan Hemmings表示，目前客户普遍感到沮丧，经纪人可以消除他们的许多困惑和压力。

 “借款人需要一个有广泛产品知识的经验丰富经纪人来帮助他们度过这个过程。很多客户来找我们时，说他们感到很大压力，需要帮助。

经纪人应该做的不只是申请房贷。我建议经纪人在申请之前就与客户商讨，帮助他们为首付做预备，并了解他们能负担得起什么样的物业。

现时使用经纪公司的主要好处包括，可以选择合适的贷款机构(无论是银行还是非银行的贷款机构)，并了解每家机构改变审批标准的情况，以便更快地获得贷款批准。

 “贷款机构看待支出的方式有所不同，尤其是可自由支配的支出; 他们对收入的审查也存在差异。理解这些差异有助于确保客户增加获得审批准的机会。

这一点很重要，因为当贷款被拒绝时，不仅买家需要再次申请而延迟了买房，而且被拒贷款的情况将会留在他们的信用记录上。

经纪人还可以向客户介绍新的贷款机构及其提供的选择。

经纪人可以帮助客户了解网上贷款机构、小型银行和非银行贷款机构的运作方式。在过去的几年里，大量的小型贷款机构进入了市场，但许多客户对它们并不了解。

Alan 总结道:“目前，许多贷款机构提供的利率要比大型银行低得多，以获得市场份额，因此我们鼓励客户使用这些非传统的贷款机构，为他们争取更好的利率。

我一直主张协助客户更容易获得贷款。这就是McGrath最初建立Oxygen的原因。但要确保所有客户都能得到公开、诚实和透明的最佳建议，当然也需要良好监管。

在我从事房地产行业的35年里，我看到市场为了政府或监管机构强加的许多改变作出适应。每一次改革都会造成混乱，但市场会找到适应的方法，一切也会如常。

这个情况可能已经出现了，因为我们许多在悉尼的中介告诉我们，与去年相比，参观物业的买家人数增加了。

我们通常在新年伊始会看到买家重返市场，但今年的人数似乎比往年更多。部分原因是房价下跌了10-15%，这也意味着买家不需要借那么多钱。

我得说，悉尼的房地产市场已经非常接近周期的底部，因此，买家必须尽快与他们的房贷经纪人沟通，了解他们需要如何为申请贷款做好准备。

当你完成这些准备功夫，并在今年秋天进入市场，如果你找到了一套你喜欢的房子，而且价格合适，我认为你应该立即行动。

更多详情可参阅：http://www.switzer.com.au/the-experts/john-mcgrath-property-expert

作者：John McGrath

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