悉尼vs墨尔本，建筑师告诉你谁才是更适合你的投资之城,墨尔本房地产快讯微信公众号文章

最近几年澳洲东海岸房价暴涨，悉尼、墨尔本一度成为中国买家的投资热门地。

悉尼和墨尔本一直在争当澳洲老大。一个是自居为澳洲经济中心的悉尼，一个是世界宜居城市墨尔本，二者难分伯仲。但适合你的，才是最好的。

笔者作为一个从业15年的建筑师，另辟蹊径，从规划的角度解读悉尼与墨尔本两大城市的相同与不同之处。

1悉尼：经济中心城市

澳洲的规划和建筑设计讲究遵从自然，在规划和设计上最大限度地维持自然界的原貌。简单来说，一块地如果要进行开发，设计者就需要尽可能的按照原有地貌的等高线来进行规划和建筑设计。这个就是悉尼开发规划的大前提。

悉尼的市中心的道路很少会一条直线，总是弯弯曲曲，甚至很难有一条完全延续的直线，在市中心就变成一个三角形的交通枢纽。

过去5年里，悉尼房价的强劲增长带领着整个新州的经济发展，同样作为澳洲的重要城市，墨尔本的房价增长却还是跟不上悉尼的步伐，这又是为什么呢？

大家可以看看以下这张大悉尼地图，这是悉尼发展规划委员会做出的悉尼发展研究：

（人多地少的悉尼）

我们一直在说悉尼的人多地少，从上图可见一斑。悉尼可以发展的区域只有中间底色为白色的这一块，北面，西面和南面都是国家森林公园，东边是海洋。

1）价值高地——市中心商业区

悉尼的市中心在靠近海的东面，最主要的财经产业带集中在Sydney to North Sydney经济圈。这一片已经是一个很成熟的商务中心区域，各方面的配套设施都很完善，既有高速公路连接，也有铁路的连接，未来还会有地铁的连接。

悉尼市中心的南面是俗称原住民区的Redfern，狠狠的把市中心往南发展的趋势挡住了几十年，直到近年来房价暴涨把原住民逼出了这片区域之后才得以迎来发展契机。未来估计往南发展的趋势将会一直延伸下去直到Mascot、机场一片。

这一整个区域，还联系着悉尼科技大学，悉尼大学，新南威尔士大学三所澳洲著名高校。是属于悉尼最重要的一条财经、科技和政治纽带。

近几年由于人口增加，原有市中心商业区不堪重负，悉尼北面Wynyard火车站的承载率其实早在2009年就已经达到其设计承载力的95%，在高峰期达到了105%。为解决交通拥堵问题，政府已经立项悉尼地铁项目，计划从西北Rouse Hill经过Chatswood，经过市中心一直延伸到现有的西南铁路线。

从一个建筑师的角度来说，在这一片区域买房，从长远角度来说无论是自住还是投资都是属于一个很好的区域。但这片区域已经供不应求，价格处于历史高位，短期内继续冲高的难度比较大。这一片区域的地理和历史地位，决定了其无论是别墅，联排别墅，还是公寓未来的前景都不会太差。

2）机遇之地——未来悉尼的商业核心区

相比于市中心的高速发展，悉尼还有很多区域有待发展。有鉴于此，政府提出建设Parramatta第二市中心。几年前，已经有很多政府的办公部门陆续迁往Parramatta，例如，移民局、教育局的部分部门。

这个时候我们就需要看看以下这张规划图了：

（未来悉尼第二市中心）

如果我们把右手打横放在这张图上，把掌心放在悉尼市中心，手掌打开，那五根手指就是悉尼市中心连接其他各区的五个主要交通干道，外加连系西北跟Parramatta的轻轨，成为悉尼未来发展的六个主要通道。目前有消息是政府打算起第二机场，然后利用第二机场带动整个悉尼西边的经济发展。

目前看来这些项目如果一切顺利，至少要20～30年才能全部建成，加上梦想中的东岸高铁，连接布里斯班、悉尼、堪培拉、墨尔本，那么澳洲的东岸经济未来50年都还会保持增长。

如果买家经济实力不是很足，应该优先考虑铁路沿线的物业，其次考虑轻轨沿线的物业。这些区域房产贬值的可能性不高，甚至会有一定的增值潜力。这一类区域的房产首先考虑是有地的别墅，或者是联排别墅，如果是投资的话，入手一些仓库、厂房也有可能带来一定的增值潜力。公寓的话只推荐用于自住。

2宜居城市墨尔本

与悉尼的城市布局不同，相比高差变化极大的悉尼，墨尔本整个城市的等高线变化并不太大，很适合人们步行于城市之中，星罗棋布的小巷子带来了跟悉尼很不一样的感受，文化气息比起悉尼浓厚好多。

1）规划

（墨尔本市中心地图）

墨尔本有几条横穿市中心的主路，从东到西，从南到北的方格状城市规划思路还是很明显。

如上图：墨尔本整个城市除了南面的菲利港，整个墨尔本呈现一个大三角型的交通网络，这个巨大的三角型其实就是一个巨大的核心商务区。由于没有了悉尼那么大的地形差别，在墨尔本市中心周边的小区，拥有大量的土地可以释放出来做建设，这个也导致了地块的需求并没有悉尼那么大。

2）建筑

墨尔本市中心有很多奇形怪状的建筑，色彩五彩缤纷，比起悉尼千篇一律的房屋设计更添一番趣味性。可是作为住宅建筑来说，大家千万不要被迷惑了。

由于规划要求不同，墨尔本2017年之前的住宅设计规划要求要比悉尼的宽松很多。早期墨尔本的公寓设计是允许有暗房的出现，也就是其中一个卧室完全没有对外的窗户。这也极大降低了墨尔本公寓建造成本。

不过2016年底，墨尔本的公寓规划要求开始趋近于悉尼，设计要求有了很大提升，因此从现在开始墨尔本公寓的造价会被大幅提升。这个变化也会影响墨尔本二手公寓楼的价格。

对于极少亲临现场观看房子的投资客来说，就需要特别注意墨尔本公寓的规划情况，以免出现暗房的情况。此外，建筑质量也是投资客需要考虑的问题。朋友告诉笔者，在Box Hill的一个公寓，顶层Penthouse 在大风天能听到风通过窗缝而造成的巨大噪音。还有很多别墅的建筑，二层外墙会使用一种不太坚固的板材，这类板材是不能用在首层的，因为不耐撞。

3）宜居

由于墨尔本的房价优势，笔者身边从悉尼移居到墨尔本的朋友，都感慨墨尔本的生活压力远远低于悉尼。因此他们也能更安心地享受业余生活。在墨尔本，只需要$500-$600一周的租金，便可以租到市中心附近的两房公寓，甚至是别墅。

墨尔本的物价水平也适合工薪阶层，城区里遍布10块钱就能吃饱午餐、甚至晚餐的餐馆。