中国综合国力日渐增强，人民币加快国际化步伐，特别是随着近几年国内股市长期低迷和楼市政策的不稳定性越来越突出，海外房产配置越来越受到中国投资者的青睐，特别是澳大利亚，一直以来都是中国高净值人士考虑资产配置的核心国家之一。
既然要在海外配置房产，有两个问题可能需要关注。第一，现在的价格区间是否合理，因为这关系到投资回报率和投资风险；第二，现在都是谁在配置海外房产，因为这关系对海外投资大势的判断，顺势而为才是投资之道。本文将详细解读关于中国投资者在资产配置时需要考虑的趋势和注意的问题。
1、价格和趋势，海外置业前值得参考的问题
以美国为例，2008年次贷危机之后，房价看起来好像在跌。可是，从2009年开始却一直在涨，现在的价格水平已经达到甚至超过了前期高点。千万别忘了，人民币现在仅仅是回到了不到7元的水准，它曾经高点的时候在8.3元，所以强大的中国政府帮投资者扛了15%～20%的折扣。又比如英国。英镑兑人民币最高记录是15.62元，现在8.3元，如果说跌了一半还不算跌，那什么时候才算跌？即使现在伦敦的周边地区还有非常多空地。不过，英国政府并不希望在这些空地上盖很多的房子，所以伦敦的房产会价格会保持相对稳定。
目前，中国高净值人士在海外配置资产的主要目的国是：美、加、英、澳、新西兰、德、法、日、韩、新加坡。为什么是这些国家？因为相对来说，这些国家的政治、经济、就业、劳动都很稳定，不会出现一些意想不到的事情。
第二个问题，投资房产更多的时候要顺势而为，所以对其他买家的了解就显得十分重要。十几年前，能够在买海外房产的都是一些非富即贵的人，动辄几亿、几十亿人民币的投资。“中国土豪”的全球形象让中国投资者享受着超一流的待遇。今天，情况发生了改变，越来越多的中国新一代中产阶级开始投身于海外资产配置的大潮中。
今天的中国投资者们更具有全球眼光和专业知识，更加倾向于稳健的投资方式。他们开始收敛起原来的锋芒，变得脚踏实地。这也可以解释为什么一些拥有实力和经验并且安全可靠的一级开发商更容易博得中国投资人的信任。随着国内股市的长期低迷和国内楼市政策的不稳定性越来越突出，海外房产配置越来越受到中国投资者的青睐。在中国高净值人士全球资产配置的热潮下，除美国外，澳洲仍是最受关注的核心国家之一。
2、澳大利亚的投资环境分析
那么，澳大利亚的情况如何？首先来看澳洲房产的价格，我们之前的文章《瑞信研究报告：低房价高回报率 澳洲房市胜中国一筹》曾指出，2016年上海一套2室公寓的中位价高达90万澳元，而对比同样地理位置及环境的一套悉尼公寓，中位价是67.5万澳元，上海的公寓价格比悉尼高出25%。做为投资，澳洲在相对较低房价的基础上却拥有更高的租金回报率：上海的租金回报率大约是1.5%，仅仅为悉尼的一半。
我们再来看澳洲政治经济环境，澳大利亚房地产预测机构BIS Shrapnel主管Kim Hawtrey表示，澳大利亚经济形势良好，就业稳定，人们不愿低价出售房产。墨尔本房地产经纪人Marshall White的John Borngiorno对此持相同观点，他表示澳大利亚住宅市场购买需求量大，低利率也是一个有利因素，当前房价稳固不破，而且非常正常。
3、为什么澳大利亚房产更具有投资价值
先来看一组瑞信报告里的数据：在2014-2015财年，中国投资人豪掷243亿澳元用来购买澳洲房产，这个数字是在美国购房额的3倍，新加坡的6倍。2016年中国投资人投向澳大利亚的资金总额高达260亿澳元。从2012年6月开始，澳洲房价出现了连续52个月持续增长，首府城市房价上涨了41.3%。
再来看看中国房企在澳大利亚投资的情况。继万达、绿地、万科等实力房企布局澳大利亚房产市场之后，中国海外集团、富力地产集团等也陆续跟进。据澳洲新快网最新报道，中国海外集团有限公司以8000万澳元买下大悉尼北部麦考瑞公园(Macquarie Park)面积达5022平方米的住宅开发地皮。另外，《澳洲人报》报道，中国实力开发商富力地产计划未来五年花5亿澳元在澳大利亚买地。目前该公司已在布里斯班和墨尔本购下4块地，去年已发售一个在南布里斯班的项目。
澳大利亚的碧海蓝天和悠闲的生活方式吸引了来自全世界各地的移民者，这里边华人占了相当大一部分。澳大利亚市场上约有12%的新建房屋被华人买走。其中，悉尼和墨尔本是最受欢迎的置业城市，在这两个城市，有些住宅小区华人的购买率甚至逼近了100%。目前为止，中国人（包含海外侨胞）仍然是澳洲房产的最大买家。另据RMIT大学的一项调查，中国国内的竞争压力和教育体系促使越来越多的中国年轻父母奔向澳洲，逐年增加的中国留学生促使了更多中国买家在澳置业。
对比其他可供选择的海外置业国家，我们认为投资澳大利亚房产具有以下优势：1.人民币贬值趋势渐强，澳元汇率逐渐平稳；2.澳大利亚没有遗产税，分散投资风险，房屋永久产权制度对财富传承提供了保障；3.澳大利亚已经对中国开放十年签证，方便国人渡假、旅游、商务往来；4.海外投资与海外养老已成为趋势，澳大利亚房产精装修，70％贷款无限制，租赁市场法规完善，租金回报相对高。
4、如何规避海外置业风险
针对如何规避海外置业风险，可能有很多方面需要考虑。但是术业有专攻，作为投资人，我们很难了解到置业投资当中每一个环节每一个节点的细节，所以，选择一个大品牌，就可以主动规避很多不必要要投资风险。就像很多人选在LV，除了这个品牌代表了世界级的质量，还能突显使用者尊贵的身份。
与名不见经传的小开发商相比，品牌开发商的实力雄厚，经验丰富，开发的物业更值得信赖。选择了有一定品牌知名度的开发商开发的房产，就无异于给自己买房置业购买了一份“保险单”。通常来说，品牌度比较高的物业，其房屋质量、物业服务、配套设施有保证。此外，品牌的意义在细节上表现得尤为明显，品牌开发商对房子的细节问题处理得更到位，对工程过程控制更严格，对居住功能空间的挖掘更深入。
*文章内容转载自GOLDMATE
