在哪里买地建房才能利润最大化？| 好文重读

原创 2019年12月27日 澳洲房产大全



在一块土地上，建一栋独立房，是一种简单的开发形式，非常适合大多数房产投资者去操作。
 
你既可以买一块空地，然后在上面建一栋独立房，也可以买一套老房子，先把老房子推倒，然后再建一栋新的独立房。


 
这种开发操作在区域选择方面特别重要，因为在不同的区域，其利润差异是很大的。如果你选错了区域，后果甚至可能是总成本还大于开发出来新房的售价。
 
我见过有两种非常不靠谱的区域选择方法：

1、 赌一个区域将来会升值
有些投资者听说政府即将在哪里建火车站、建机场、建医院等，听说哪个大财团即将重点投资某个区域从而增加就业岗位，听说哪个区域的经济或人口预计增长多少多少……
 
他们于是根据这些将来可能发生的事情，就买了块地建房了，赌一把，希望房子建成后，那些预期的利好如期到来，从而让新房升值。
 
2、随大流而选择一个区域
人的潜意识很奇怪，如果你周围的人都在买某个区域，你潜意识地会认为那是对的事情，感觉你自己也应该那么做。
 
销售人员特别喜欢告诉你，他们销售公司的老总也买了不少，销售人员自己也投资了这个区域，建议你也买，于是你被打动了，决定投资那个被推崇的区域。

那么，究竟应该如何选择，才能确保你的项目能利润最大化呢？

 
首先，我们要知道：

新房最终售价－ 项目总成本 = 利润


那么，要提高利润，我们就要尽可能提升新房最终售价（或银行估价），压低项目总成本。

基于以上考虑，我一般会指导学生重点按照以下两点去选择区域：

1、看新房与近新房的已售和在售记录

 
如果一个区域新开发出来的独立房在市场上没多久就卖出去了，而且价格还不错，即售价远高于老房子的价格，并且买家以自住买家为主，那么你可以进一步了解该区域。同时也参考正在市场上出售的新房与近新房的价格。
 
不同的区域的新房的质量是不一样的，有些区域卖得好的新房是做得很高端的，而有些区域则是简单而标准的新房最受欢迎。

你需要做的，就是模仿成功的案例，别人做高端的，你也要做高端，别人做标准的，你也要做标准，切忌标新立异，这是控制风险的重要手段。
 

2、看老房子和空地的售价

 
在成熟的社区里，偶尔会有些特别破的老房子放到市场上出售，有些卖家把老房子推倒后再卖空地，并且售价远低于新房和装修过的老房的价格，那么你可以进一步了解该区域。
 
如果你碰到一大片区域全是另一个开发商刚刚分好的地在售，那么你要想想，为什么该开发商不自己盖房子后再卖，而是单纯地卖空地呢？是不是因为盖房子后再卖的利润空间太小呢？

对于非成熟社区的土地，如果你想通过盖新房而盈利的话，要审慎考虑它的可行性，包括土地价格、新房建造速度、新房供应与需求等因素。
 

下面我们抽取悉尼的两个区域作为例子，按照上述方法去分析。
 
悉尼Strathfield区
 
先看占地600到750平米的新房销售记录：


18 Karuah Street, Strathfield, NSW 2135
占地：708平米
成交价：$3,120,000
 

18 Arthur Street, Strathfield, NSW 2135
占地：740平米
成交价：$3,730,000
 
然后我们再看同一时期的老房子销售记录：
 

68 Arthur Street, Strathfield, NSW 2135
占地：740平米
成交价：$1,765,000
 

3 Gees Avenue, Strathfield, NSW 2135
占地：670平米
成交价：$1,550,000


你可以看到，旧房和新房的价格，有大约150万澳元的差距。在购房价格的基础上，如果你花有大约70万澳元的成本（包括印花税、建筑、利息、销售费用等），再扣除售房时产生的商品与服务税（GST），你可以期待大约66万澳元的丰厚利润。
 
悉尼Blacktown区


相对于Strathfield区，Blacktown区的价位明显低很多，当地买家对房子的品质要求也相对低一些，先来看看这两个近新房子的交易情况：
 

42 Rutherford Street, Blacktown, NSW 2148
占地：556平米
成交价：$1,230,000
 

4 Kurrajong Crescent Blacktown
占地：556平米
成交价：$1,015,000
 
再看看同区占地面积相似的老房子的交易记录：
 

51 Dina Beth Avenue Blacktown, NSW 2148
占地：575平米
成交价：$540,000
 

3 Pollack Street, Blacktown, NSW 2148
占地：556平米
成交价：$525,000
 


经过比较，你可以看出新房和老房的价格差距只有大约62万澳元，哪怕这个区的建筑可以采用稍微低端一点的配置，除老房子价格以外，总开发成本控制在55万澳元左右，你也不可能在这个区域里，通过推倒老房子，重建新房子的方式获得多少利润。


利润空间小，意味着项目的风险就很高，若房价在项目进行期间稍微波动一下的话，最终的结果有可能就是亏损。



总的来说，要问在哪里买地建独立房才能利润最大化，请看新房和老房的价格差异大的区域。


- End -



点击文章最下方“阅读原文”，可查看往期精彩内容。



Richard He




分析对你有帮助？帮忙点一下在看吧～  

收藏 赞 已赞
猜你感兴趣