根据Domain今日刚刚发布的
《中国对澳房地产投资研究报告》
称中国对澳洲房地产的兴趣可能
会持续低迷一段时间。
自2018年年中以来，Domain网站上来自中国地区的搜索活动有所下降，而中国房地产投资已连续数年下降。
中国低水平的投资将意味着更少的公寓开发，也可能给澳洲房地产价格带来下行压力。中国留学生人数正在下降，澳元走强，加上近日加剧的两国外交和贸易争端。
但是，有迹象表明中国的投资有所反弹。中国和澳大利亚的经济前景都比几个月前更加乐观。澳大利亚政府可能会降低外国买家的税费，以支持建筑业的工作，而低利率将鼓励投资者转向房地产。
中国对澳房产搜索量自2019年已大幅下降
2019年来自中国的澳洲房地产搜索量急剧下降，COVID-19大流行更是加剧了这一趋势。
从2018年12月到2019年3月，Domain网站显示，来自中国的搜索互动激增了110％，然后从峰值到2020年5月暴跌了68％（见图1）。现在搜索量甚至比2017年的低点还要低32％。
（图1| Domain网站上中国买家的月度搜索活动 2017年-2020年 ）
由于银行贷款条件紧张以及2019年联邦大选前夕的不确定性，澳大利亚住房市场疲弱之时，中国搜索活动在2019年达到顶峰。随着市场反弹，搜索量有所下降，但仍处于较高水平。
Domain 的搜索数据表明，大多数中文搜索都是针对悉尼的房产（绿线），遥遥领先第二名的墨尔本（紫线，见图2）。自2017年以来，中国对昆州东南部房地产的兴趣日益浓厚，对布里斯班和黄金海岸的搜索都在迅速增长。
（图2|首府城市搜索排行）
2019年Domain网站上来自中国的搜索占所有国际搜索总数的7％，在所有国家或地区中仅次于美国，新西兰，香港和新加坡，排名第五（见表1）。由于COVID-19，近几个月来几乎所有国家/地区的国际搜索活动均下降。
（表1| 前5名外国国家对澳房产搜索排名）
中国对澳房地产投资已连续几年下降
过去几年中，来自中国的商业和住宅房地产的投资已大幅下降，从2015-16年度的319亿澳元的投资峰值下降至2018-19年度的61亿澳元（见图3）。
（图3|来自中国的商业和住宅房地产投资价值 2012年-2019年）
（图|其中2012/13年度，中国对澳房地产投资稳居外国投资第一名）
但是，由于可用的外国投资数据并未按国家/地区指定住宅房地产投资，因此我们不确定来自中国的住宅房地产投资是否有所下降。但是，由于来自中国的房地产投资总额下降幅度很大，近年来对住宅房地产的投资很可能也下降了。
中国对澳的房产搜索和投资受何影响？
COVID-19危机导致搜索大幅下降
自2020年初COVID-19大流行发生后，来自中国的搜索活动就减少了，从1月到5月，来自中国的搜索量下降了38％。但是，搜索活动下降早已在冠状病毒危机之前就发生了。
CN政府限制资产外流
近年来，政府限制了公民资产转移，以限制对RMB和外汇储备的影响。中央银行在2017年规定了每人每年最高5万美元外汇管制。也不允许直接使用RMB购买海外房地产。
中国于2019年2月推出了进一步的资本管制措施。这些变化包括非法货币流动的监禁条款，可能是导致2019年中搜索量下降的主要原因。
国内的住房负担能力问题和澳元下跌
（图| 2019年北京房价均价超5万一平 来源：乐居网）
即使国际房产投资下降，由于国内房地产价格的快速上涨也可能导致投资者寻找海外房地产（例如澳洲）。2015年至2019年期间，国内的房地产价格飙升了近40％，而澳洲则为8％。
（图4|中国与澳洲、OECD房价增长对比 2015年-2019年）
澳元下跌使澳大利亚房地产对中国买家具有吸引力。
2017年4月至2019年4月期间，澳元兑人民币贬值了8％，甚至一度跌破4.0大关。在此期间，悉尼和墨尔本的房价也在下降。
（图5| 澳元对人民币汇率 2017年-2020年）
但是从2019年中期到2019年底，搜索活动几乎减少了一半。从2019年年中开始，悉尼和墨尔本的房地产价格迅速反弹，澳元走强可能使中国买家望而却步。
中国赴澳留学生人数稳定增长
中国留学生人数一直稳定增长，直到COVID危机和随后的边境关闭导致学生人数骤降。不断增长的国际学生人数已成为购买新房的重要动力，尤其是在大学附近。
（图6|中国赴澳留学生人数持续稳定上升，直至COVID-19）
外国投资的税费增加和银行放贷条件的收紧
州和联邦政府已经收紧了外国投资法，还增加了对外国投资者的费用和税收。
在2016年至2018年期间，大多数银行对外国人实行了更严格的贷款限制。一些银行禁止向有海外收入的外国人借钱。这些变化可能导致近年来中国投资减少，也可能影响了搜索活动。
中国对澳房地产的兴趣可能会继续减弱
虽然投资兴趣的减弱来源于各种原因，但这种低迷可能会持续一段时间。
中国留学生人数在2020年-2021年可能会大幅下降，这将减少中国买家的需求，尤其是对新公寓的需求。
自今年年初以来，澳元已经升值了2％，到目前为止，在与COVID-19相关的经济衰退期间，澳大利亚的房地产价格一直保持坚挺，这意味着中国投资者对澳房地产的承受能力越来越低。
另一方面，最近两国的外交紧张局势和贸易争端，更使得放宽资本外流限制不太可能。意味着中国对澳房地产的兴趣仍然会持续减弱。
减少的中国投资将意味着更少的房屋建造，尤其是内城区的公寓楼，并可能对价格造成下行压力。
但是，未来几年中国可能会适度恢复投资和搜索活动。
澳大利亚的经济前景强于大多数经合组织国家（OECD）。澳洲经济相对强劲，活跃的COVID-19案例很少，这意味着澳洲对海外投资者和潜在移民具有吸引力。中国的经济也相对较好地反弹，这意味着中国公民将寻找投资机会。
澳洲政府也可以考虑降低外国买家的附加费和申请费，以此作为刺激新房建设的一种方式。全球低利率也将鼓励投资者购买房地产。
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