A：

我们经常听过房子涨了多少，感觉就是升值了多少钱。其实，更准确的升值计算法是把投资和升值本身的成本扣除。投资行为必定是有成本的，尤其是投资房子这种大宗商品，其费用是不可忽视的。那所谓的投资成本包括什么呢？各种的成本诸如当初买房的律师费，缴的印花税，还有申请贷款的费用等等都是需要从表面升值数字扣除的。这里的成本可能还包括许多可以在税务上抵税的成本，详细的明目应该咨询澳大利亚专业的会计。

A：

很多时候，我们说房子年收租回报率5%，那就是说50万的房子一年有2万5千的租金收 入。当然，如果我们的房子是通过专业房产中介管理的话，每周或者每月都需要交费用的。所以这个5%只是”毛利“，还不是净收入。现金流投资的成本包括了专业中介的费用，公寓的物业管理费和市政费用等等。扣除这些之后才是真正的现金流。

A：

如果是为了升值投资:

1.别因为房子涨价了而卖。把房子卖了的前提应该是当初决定买下这套房子的客观条件变了。比如，当初觉得这个房子是在校区内，只要房子升值条件不变，那继续等待价值上升比较明智。

2.别因为房子价格跌了就急着卖。如上所述，只要你觉得升值条件还在，就不要因为恐慌而卖了房子。

3.为了升值而投资的话，那就要注意自己的财务和现金流状况，确保能够养得起房子，包括维护费和贷款利息之类的。

如果是为了现金流投资：

1. 别被高现金流回报误导，注意可持续性。有些高现金流回报可能只是短期的，过了一年半载可能就会无法持续，某些矿产城市就是典型例子。只要就业机会枯竭之 后当地市场马上崩溃。当然，也有好的例子，比如这个城市被给予足够的时间去发展自己的其他市场，那就是可持续性发展了。不过这种不容易识别。

2.还要注意得到这个现金流的成本是什么。

3.另外，如果市场上的客观条件改变了，虽然现金流可能还是很好，却不要因此而顽固坚持持有该物业。

所以，根据以上我们探讨过的各种条件，如何选择哪种类型的投资因人而异，毕竟每个人的需求都不一样。无论什么条件，能够纪律的执行才是关键。纪律性的执行意味着不管市场充斥的各种声音，专注于自己当初的决定，只看自己制定的目标和关注的客观因素来决定所有的投资行为。

A：

我们之前也说过，没有一种投资形式是绝对的，不同的投资目的和个人财务状况才是选择那种投资形式的关键。比如，如果你自己的未来收入无法维持你的投资行为现金流的话，那更佳的选择可能就是为了现金流而投资。

如果大家能够了解两种投资形式的优势和劣势的话，那就会更容易制定投资方案。这样的话也能提前想好应对劣势的方案和最大化优势的方法。

升值投资的优势：

1.升值的投资形式可以最大化利用杠杆，这样就能放大收益。

2.可以在物业升值之后再抵押套现，套现的资金可以作为再创造价值的资本，在买房子的角度来说就是以套现作为买房的首付。

升值投资的劣势：

1.利用杠杆之后会有贷款成本，太高的杠杆则风险太大

2.不像现金流形式的投资，升值型的投资通常是负现金流的

3.这类型的投资比较容易受市场周期影响

4.利率的变动会直接影响升值的幅度

现金流投资的优势：

1.马上赚钱，既购买物业之后马上享有收入

2.就算市场下跌也不至于有太大的负面影响因为足金收入是保持的

3.享有被动收入

4.由于定期的稳定收入，极大的减轻物业持有的经常性成本，比如贷款利息

现金流投资的劣势：

1.现金流好的物业比较难找，通常市场上的物业，尤其是大城市如悉尼或墨尔本都是负现金流的。也就是说收租是不够抵贷款利息

2.空置率直接影响现金流，在空置率高的时候，失去这个现金流自然风险比较高，严重的时候甚至会有可能拉低租金回报

在决定选择哪一种类型的投资的时候，还有一个很重要的因素要考虑，那就是所投资的地点是什么。不同的区域也有不同的租客群体或升值因素。每个区域都有自己的特色，不同的区域可能会更合适不同形式的投资。