导语：尽管目前地产行业的衰退让许多开发商减少了开发计划，但是早已洞悉行业规律的开发商们自然不会因为买方市场而就此受困，他们悄然转变，从卖方变成了投资者。

在当今不景气的澳洲房地产市场中，一些有前瞻性的开发商已经悄然转变来年发展思路，他们心甘情愿地花费昂贵价格屯下一些短期回报率非常低的土地，以便于避开近年来开发项目所要承担的高昂成本和低售价，未来房地产回暖的之时，将会是他们投资的土地实现价值之日。

租金收益一直以来都被投资者视为衡量商业地产吸引力的重要指标，租金收益越高，物业的投资回报率就越可观。对于开发商来说，在为物业申请新开发许可（DA）的12-18个月内，这个物业在此期间里能获取的租金收益量，可以说是至关重要的。

但现在，开发商开始不再执着于“赚快钱”，他们在投资物业上变的更加耐心，开始着重考虑物业的“长期收益”。

“现在我们每天都能看到开发商变身成投资者的情况，以往投资者和开发商是完全独立的两个角色，但现在他们变得越来越像，因为现在做项目开发所能获得的优厚回报正在下降，显然现在不是买地立马开发的好时机”

“现在做开发的主流逐渐从‘着重3年内回报率’变成‘10年后回报’，因为现在施工成本大幅上升之余住房价格也在持续下跌”

“基于商业因素方面考量，投资者们意识到租金并没有一个封顶数额（长期来看持续上涨）因此他们也乐于在现在花费高价投资潜力地块”

——Karbon Property 主管 

James McCourt

其次James还提到，从事地产行业多年的人都会发现，长期来看，投资者的物业在规划和开发限制上都正在变的更加宽松，如果投资者的物业在火车线路或者轻轨线路沿线，那么物业在十年内很可能会比预期升值更多。

正在为一栋位于Surry Hill的五层办公楼做销售推广的McCourt先生认为这栋物业刚好是现在开发商们乐于投资的物业中的“模板”。一位有意买下这栋物业做投资的开发商曾告诉McCourt先生，他现在正在从开发商转换身份变成投资者，他如果买到这栋物业的话，那么他将为此进行一个长达十年的布局。

这栋位于Foster Street的物业被买家作为增值投资买下

这栋物业现在正在被多个中介代理销售，据资料透露，目前市场价在3500万左右。Mr McCourt专门指出，这种基于长远考虑的投资行为与传统的“土地投资”不太相同，后者的典型是正在发生的Badgerys Creek开发。基于长远考虑的战略投资需要靠土地上现有的建筑进行出租，从租客那取得的租金收益是投资计划中的重要一环。

这栋现在收益率只有3.2%的办公楼位于Surry Hill 的 Devonshire Street

最近还有一个战略投资的典型便是这周二售出的一栋物业，同样在Surry Hill，这栋被认为现在投资回报率相当低（3.2的收益率）的物业竟以2120万的高价成交，这远超业主最初250万的报价。

这栋物业由持有对面大楼的本地买家拿下，他们计划一开始先将这栋物业作为无利息投资，然后在物业内租户续签时将租金提高到市场价格。

CBRE的销售中介Nicholas Heaton表示：投资者们坚信悉尼CBD外围一圈以及城郊地区的租金会不断上涨，例如North Sydney, St Leonards, Surry Hills 和 Pyrmont 就是其中的典型。

“投资者们的计划是将现在3.2%收益率的物业通过短期内提高租金使每平方米400澳元的收益增加到每平方米650-700澳元，这样就能将收益率从3.2%提高到5%或6%”

其次他还补充了一点，他认为投资者在低收益率的情况下会十分主动寻找机会，对于一个银行存款有20万的人来说，他同样有能力在投资时入股3%，这样能让这位投资者除了得到资本升值外，政府还有可能更改了他所投资土地上的规划限制，这相当于让投资者被动的获得了额外资本。

Surry Hill Crown Street上目前收益只有2.5%的物业

另外一个低收益率却被买下的物业是Surry Hill的一排零售商铺，今年七月份时，这排收益率只有2.5%的物业被买家以1300万拿下。买下这栋888平方米的物业的买家是一个家族，他们目前将这次购买定义为被动投资，短期内不做任何开发计划，但是未来附近的轻轨线路一旦完工，他们便可以着手考虑开发计划了。

Colliers International’s 的亚洲分区主管Steam Leung表示，投资者买下低收益物业的动机大多数都是因为他们看中了物业未来的开发潜力，尽管现在买下后不能马上赚很多钱，但是他们还是很甘愿在这上面花高价。

总面积2300平方米的物业位于悉尼CBD唐人街旁，目前收益率只有3%。

Leung先生今年四月将目前收益率只有2.98%的物业以1.45亿的价格卖给了中资背景的开发商Greaton。因为对方意识到这个物业可以开发成面积更大的住宅或写字楼，甚至是酒店。Leung先生还提到了中国投资在澳洲的现状，尽管北京方面掐紧了资本流出，但部分投资者早在此前就将资金布局在了海外，因此中国投资者在澳洲的步伐并未放慢，他们时刻紧跟趋势，并不满足于把钱放在银行享受只有2%的固定收益。