文：John Kehoe

原载：https://www.afr.com/real-estate/residential/lower-migration-will-reduce-house-prices-nsw-warned-20181126-h18cpq

编译：澳房汇

据新州政府和经济学家分析，联邦和新州政府的削减移民计划将令房价疲弱。

澳大利亚金融评论报获得的新州财政部文件《房价与移民流动》显示，由于移民人数减少，悉尼和澳大利亚全国房价将低于预期走势。

在一种模拟情景下，如果5年内澳大利亚每年净移民人数暂时减少64,000人，全国房价将下跌7.8%，新州房价将比一切正常的“基线”低6.8%。

新州政府去年撰写的一份文件表示:“即使是暂时减少海外净移民数量，也可能显著缓解价格压力，”。

联邦政府已表示计划将每年永久净移民人数上限从190,000人降至160,000人。

新州州长Gladys Berejiklian呼吁将该州每年90,000人的移民人数削减一半，至45,000人。

Grattan Institute估计，10年内每年净移民人数减少30,000人，将使全国房价下跌约3%。

Grattan首席执行官John Daley表示: “移民减少意味着寻找住房的人减少，导致房价下跌。”

 - 负扣税 - 

他表示，估计移民减少导致房价下跌的幅度，将较Grattan对工党削减负扣税和资本利得税减免计划导致房价温和下跌的幅度大。

联邦政府和房地产业对工党提出的物业税改革提出了警告。政府辩称，这些改革将“打压”房价，而在房地产市场现在的周期中，降低税收优惠不是适当的时机。

由于银行业监管机构收紧了投资者贷款规定，房贷需求下降，以及之前火热的房地产市场信心现已减弱，全国房价已较峰值下跌约5%。

新州财政部一位发言人表示，财政部惯常地模拟了一系列不同的经济情景。

这份报告在一年多前提出后， 由于宏观审慎限制推出、银行贷款紧缩、需求疲软、银行不跟随央行自行调高房贷利息，以及外国投资活动减少等一系列因素出现，令全国房地产市场放缓。

花旗集团(Citigroup)经济学家Paul Brennan在一份新报告中指出，人口增长放缓存在经济风险。

Brennan在报告中表示: “推动基本住房需求的一个关键因素，是移民带动的人口强劲增长。”

花旗预计，澳大利亚全国房价从顶峰至谷底的跌幅为10%至15%，悉尼和墨尔本的跌幅将更大，因为这些市场过去5年的涨幅更大。

如果海外净移民减少超过30,000人，房价跌幅预计会更大。

花旗指出:“我们预估的家庭需求因素在移民放缓下已经出现，但更大的跌幅，例如悉尼和墨尔本未来几年移民减半等，会将这些城市房价疲软的时期延长，住房供应增长需要更长的时间才会适应人口增加放缓。” 

在上一个财政年度，联邦政府发出的永久签证数量减少了21,000个，至162,400个，与政府希望将签证上限降至的水平大致相若。

 - 临时签证 - 

Grattan的Daley警告称，削减永久性移民并不一定会降低整体移民数量。

他说:“这完全取决于你如何处理这些临时签证。”

目前澳大利亚至少有160万人持临时签证，以往寻求永久签证的人可能会试图改用临时签证。

根据Capital Economics的数据，在上一个财政年度，发出的临时工作签证数量增加了12,000个，学生签证数量则增加了35,000个。

Capital Economics资深经济学家Marcel Thieliant表示: “对房地产市场和道路及火车拥堵情况来说，重要的不是永久居民的数量，而是整体净移民数量。”

 “除非政府开始限制临时移民，否则进一步减少永久移民流入也不一定会降低整体净移民人数。

 “我们觉得最可能出现的情况是，未来几年净移民人数将稍微减少至200,000左右。”

点击阅读原文获取更多房市消息