在房产投资领域里，真正的投资机会，真正达到行业普遍认可的投资回报要求的机会，往往不是遇见的，更不会主动免费送到你面前。

我想不到有什么其他途径获得真正的投资机会，哪怕你遇到给你带来机会的甚至仅仅是一个线索的而不求回报的人，你都应该好好善待他们，事成后一定要知恩图报。

在考虑每一项投资机会的时候，你都应该考虑你对这个机会，有多大的控制权，你是否可以对某些事情进行充分控制，从而影响该投资的方向和结果。

跟股票、债券、基金不一样，房产投资在大多数情况下给予投资者充分的控制权，让你在买入和卖出的基本控制权以外，还让你可以对项目本身做一些事情，在它自然增值和自然产生的租金回报的基础上，进一步正向影响它的价值和现金流。

你不仅仅可以控制以什么价位买什么东西，还能控制以什么成本用什么人、工具和材料什么时候做什么事情，甚至通过不同的手段在出售的时候让资产获得更高的价格。

投资项目的回报情况，往往跟控制它的人的控制方向、控制方式、控制频率和控制程度有很大关系，更不用说有控制和没有控制的区别了。

回想一下，你对你的投资项目都做了哪些控制，引领它朝正确的方向实现你的投资目标？

人是会成长起来的，有些人成长得快些，有些人成长得慢些。房产投资者也一样。

曾几何时，认为在自住房以外再买套房，就是投资。之后发现，原来不同的房子和不同的区域带来的投资回报不一样。

曾几何时，认为房产投资是一项长线投资，需要等几十年才会有成果。之后发现，真正高明的长线投资，是把资本投进房产，短期内人为让它增值后，又把资本取回来，但房产还在那继续增值和带来现金流。

曾几何时，认为房产投资是一项个人投资行为。之后发现，房产投资可以是一项团队活动，由领队带领团队成员实现投资目标。

曾几何时，认为大城市才有投资机会，到处都可以买房投资。之后发现，投资机会不是均等的。流行的、大众化的投资标的回报很低，风险很高。高明投资者拥有受过训练的眼睛，找到别人找不到、看不出的机会。

曾几何时，认为自己做了一项非常成功的投资。之后发现，原来那仅仅是普通到不得了的投资，投资结果也是很普通的。给自己的标准提高了，以前做过的投资，如果再给一次机会，不会再做同样的事情。

曾几何时，犯了一个投资上的错误，不舍得割肉离场。之后发现，少量割肉离场，释放资本和贷款能力，重新在新的项目上，可以获得更好的投资结果。

曾几何时，以为房产投资就是买，买，买。之后发现，房产投资是什么时候、在哪里、以什么价位、买什么、以什么成本做什么、再以什么价位重新估值或者出售。

曾几何时，认为把自己名字放到房产证书上是多么自豪的事情。之后发现，运用架构才能做到资产保护和税务灵活。

曾几何时，认为是房产保值、增值给自己赚钱。之后发现，只有自己才能真正给自己赚钱，房产都只不过是自己控制的提线木偶，自己本身才是一切结果的根源。

从房产投资中所获得的收益，很大程度上不是来自于所买的投资物业本身，而是由房产投资的运营者所创造出来的。

如果你买了某个企业的股票，你是这个企业的投资者，你不一定需要参与到运营当中。而如果你投资房产，那么你一定要记住，你实际上有两个角色，一个角色是投资者，另一个角色是经营者。

经营房产投资就像经营一个企业一样，通过有效组合原料和所聘用的员工的智慧和技能，创造出服务和产品，创造出新的价值，放到市场去变现。

许多投资者对自己的定位，仅仅是出钱的人，而完全忽略了经营者这个重要角色。这就像一个没有领导、没有经理、没有规章制度、没有流程的企业。也许你有员工（专业人士、中介、供应商等），也许你有原料（所买的物业），但这个企业失去了灵魂，失去了总指挥，那么，你能期待到这个企业能往什么方向走，能有什么结果呢？

许多投资者埋怨为他们服务的专业人士不够专业，埋怨他们买的物业表现不佳，埋怨中介没有给他们介绍好的投资标的，埋怨房客质量不够好，埋怨中介房卖没卖个好价钱，埋怨外部经济环境……

但是，整盘棋局，你作为总指挥，你给出的指令的质量又如何呢？值得反思。

从传统教育走出来的大部分毕业生，经历了小、中、大学的竞争式学习模式的塑造，自然而然带着竞争的意识进入社会，参加工作。

在大多数情况下，学校要求学生独自一人接受考核，你周围的同伴全都是竞争对手，分数的高低往往决定了在学校里的地位和毕业时的升学和就业结果。如果在考试的时候开展“合作”，这往往以作弊论处。

而现实社会里，如果要创造更多的财富，无论是做生意还是投资，你要做的往往是与他人合作，而不是与他人竞争。

如果你带着竞争意识进入房产投资领域，你往往会想：

如果你带着合作意识进入房产投资领域，你往往会想：

反思一下，你带着竞争意识还是合作意识进入房产投资领域？

通过一套数理逻辑去甄别投资机会，而不是靠感觉，更不是靠看新闻，那么你做房产投资的成功几率会大大提升。而要把一套数理逻辑走一遍，我们往往要看许多案例。

要判断目前物业以及你将要打造的产品的价值，你要分别看周边临近地区里的、相同物业类别的、占地类别和面积差不多的、建筑面积和材料差不多的、美观程度差不多的物业的成交记录。

看看他人已完成的人为增值和人为现金流策略，看看他们多少钱买了什么物业原料，看看他们都做了什么事情，打听大概成本多少，从而倒推他人的大概利润是多少。

当你发现一个人的房产投资思路是想着将来的（说什么哪里将会有个火车站或者购物中心，哪里的人口即将激增，哪里会有什么跨国公司进驻，哪里有可能会被政府改变规划用途），其实他们凭感觉做判断的成分很大的，销售中介也往往喜欢用这种方法成交，引领潜在买家往模糊的未来去想。

当你发现一个人的房产投资思路是看着过去的，那么他们其实更倾向于用案例、用数据、用逻辑去判断，基于自己对利润空间的要求而推算出最高的购入价格，这也是销售中介往往避免引导潜在买家去想的方向。

现实情况是什么？在火热市场里，凭逻辑去投资的人往往斗不过凭感觉去投资的人，物业往往被凭感觉的人抢走。在横盘整理或者下行的市场里，凭逻辑去投资的人往往能抓住到很好的投资机会，凭感觉投资的人往往不敢入市。

当然，凭逻辑去投资的人群里，他们用的逻辑也各不相同，有人是现金流的逻辑，有人是装修增值的逻辑，有人是开发增值的逻辑，他们的潜在利润空间不一样，也导致他们最高可以出的价格也各不相同。

要把一样东西卖出去，往往需要知道潜在买家认知范围内所关注的东西是什么，再看要卖出去的这样东西的各种特征里，有哪一样特征最适合拿出来讲，以点中潜在买家的要害，促成成交。

房产也是的，如果把手头上的物业的方方面面全部拿出来，讲透了，连买家认知范围以外的东西也拿来讲，那么结果就有可能无法成交。

负扣税所带来的好处，就是高级销售人员对付普通投资者的杀手锏之一。

普通投资者无法理解长期持有一套房未来所会经历的事情是什么，这是在他们认知范围以外的，而当下他们能理解的，就是眼前这个能让他们少交税，带来实实在在的退税。

所谓的负扣税投资策略，就是买入一个负现金流的物业，希望未来有一天，这份物业增值的金额超过了亏损的金额，租金也有一天，涨到一定的阶段，从而从负现金流转为正现金流。如果他们打赌的这两点没有出现，即物业价值没有预期的涨幅，或者租金没有预期的涨幅，那么整套投资就是全军覆没了。

普通投资者认知范围以外的事情，还包括未来10、20、30年以内，要保持物业在市场里的相对地位（即今天的高端物业10、20、30年后仍为高端物业从而达到保值和维护租金水平的效果而不至于沦为中档或低档物业），这过程是要付出维护和升级换代的重大成本的。

5年一小修，10年一中修，20年一大修，只有过来人才真正体会到，你不去维护和升级，房屋就地位不保了。30年前说好的全新房屋，期盼着30年后涨幅多好，怎么30年后就成了低端物业，接盘侠都是高级投资者低价收购拿来翻新，转手又卖给下一个愿意付高价的自住人士呢？

所以，当有人再向你呈现那条房价走势曲线，说今天房价多少，10年、20年、30年后是多少，其实，他们就相当于告诉你，20多岁的年轻貌美的人，不需要花重本去维护保养甚至做点医美，到了40多岁、50多岁、60多岁仍然像当初20多岁那样。

除此以外，其他长期持有物业的投资形式，风险都是相当高的，真正的投资回报可以是非常低的。

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