文 / John McGrath

不知不觉间已经到了年中，是时候看看市场到底在发生什么，以及过去12个月情况发生了怎样的变化。

显然，今年的头号新闻是悉尼和墨尔本市场的转向。

市场目前正处放缓的深入阶段，尽管一些特别受欢迎或供应短缺的地区仍在录得房价上涨，但总体而言，这两个城市的房价都在放缓。

来自CoreLogic公司截至5月的全年数据显示，悉尼的交易量下降了13.5%，墨尔本下降了12.9%。在6月的最后一周，悉尼的拍卖清空率为56%，墨尔本为60%。在这个水平上，我们已经真正地回到了正常的市场状况。

在2018财年，悉尼房价下跌，墨尔本的房价最后也停止了增长。

悉尼房价下跌了4.5%，相对于2017财年而言，这是一个重大转变，当时房价上涨了12.2%。

然而，这些统计数据告诉我们，我们看到的是有序的调整，而非剧烈的变化。想想，在2018财年，悉尼房价跌幅相当于2017财年房价涨幅的三分之一。从整体来看，这并不是很大的调整。

在墨尔本，房价仍未出现负增长——2018财年上涨了1%，但与2017财年相比，增速明显下降，当时房价上涨了13.7%。

在全国范围内，结果喜忧参半。这里有一个各州和地区的比较。

资料来源：CoreLogic, 2018年7月 –独立屋和公寓价格合并计算

通常情况下，当悉尼和墨尔本的市场放缓时，其他城市会开始有所表现，因此接下来的24个月，全国而言市场将会非常有趣。哪个城市或哪些城市将成为下一个重要的市场推动者?

霍巴特目前表现非常出色，但我认为布里斯班和昆士兰东南部是最有价值和增长潜力的地方。我仍然对这个市场充满信心，因为有大量的州际移民及来自南方的投资者。

2019财年，无论你打算在哪里置业，都必须意识到住房贷款环境的变化。

紧缩的信贷政策，尤其在价格昂贵的市场，正在对买方竞争产生真正的影响。对于一些买家来说，获得贷款正成为比高房价更大的障碍，我们已经很久没有在市场上看到过这种情况了。

到目前为止，APRA自2014年以来推出的信贷限制措施已经成功地打击了投资者。现在，自住买家也受到影响，因为贷款机构更密切地审查债务与收入比率以及每个买家的个人生活开销(而非采用统一的指数)来决定还款能力。

在悉尼和墨尔本，买房很难避免高负债率，因此这些城市的购房者将受到这些新标准的最大打击。

尽早安排好贷款及挑选合适的贷款机构变得比以往任何时候都更重要。APRA很大程度上让各个贷款机构自行决定如何加强对还款能力的要求，而贷款经纪人可以根据你的财务状况给出建议，哪个贷款机构更有可能接受你的贷款申请。

随着悉尼和墨尔本的降温，人们开始注意到许多地产中介公司和中介离开市场。没有什么比冷却的市场更能淘汰我们行业中表现不佳的公司了。

优秀的中介公司能够轻松应对市场环境的变化——他们之前经历过同样的情形，知道该怎么做。

在目前的市场，选择合适的中介公司很重要。任何人都可以出售一处房产(尤其是在繁荣时期)，但一个好的代理应该可以卖得10%更高的价格，因为他们有更好的谈判技巧，也更注意做好一切有利于售价的细节事情。

这包括给每一个来参观物业的人打电话，询问他们详细的反馈意见，为你定制合适的营销方案，而非采用一刀切的套餐。

展望2019财年，悉尼和墨尔本显然将继续降温。到一定时候，价格会稳定下来。在接下来的几年里我们将会看到市场保持稳定和保守的增长。

每个市场都有机会，现在悉尼和墨尔本的首次购房者较有优势。

在利率仍然很低的情况下，我建议长期购房者和投资者将注意力从资产增值转向债务削减。

利率上升只是时间问题。因此随着市场的疲软，我认为2019财年适合谨慎，尽可能地偿还债务，使自己处于更好的位置以消化未来的任何加息。

本文原载于：http://www.switzer.com.au/the-experts/john-mcgrath-property-expert

作者：John McGrath