【安客之声】投资布里斯班房产一定得买带土地的吗？ | 安客原创,安客国际微信公众号文章

《安客之声》

安客置业

 澳大利亚安客投资有限公司的创始人们从事澳洲房地产研究近十年，是业界非常受关注的资深房地产分析师，精通澳洲房产流程，时刻把握澳洲房地产市场的投资发展走势，能够准确地制定出投资方案组合。
      
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一个简单的例子

2年前，几名投资人在某中介公司买了墨尔本的土地别墅项目，土地面积很大，价格远远低于墨尔本的房产中价位。现在项目正在交割，银行估价低于购买价格10万元不止。

几名投资人纷纷发出疑问，难道被骗了？中介说一定会涨的，怎么银行不承认？现在是硬着头皮settle还是怎么样？应该告中介吗？

我非常理解投资人的心情，但是也不得不表示无奈，因为澳洲银行与贷款系统的谨慎，再加上国内澳洲的信息不对称，很多东西并不是想当然的。

印花税 + 购房补助 = 昆州房产大热

房子当初出现在宣传手册上，价格出现在价目单上，就注定了这是一样商品，虽然是大宗商品，也一样是商品。既然是商品，他的经济规律就一定遵循商业市场的规律。还是那句话，在获得尽可能多的信息之后进行思考。

昆州政府现已确定将在2016年10月1日之后增加3%的海外投资的印花税，又出台本地首次购房者的补助升至2万澳币的政策。此时，很多投资者已经纷纷将目光投放到昆州的中低价位的房产项目上，但这样的项目也同样存在着风险。

十大低价物业

目前，距离布里斯班市中心30公里内，价格不超过30万澳币能买什么样的房子呢？我们来看看SQM金融房产分析机构调查得出的十大低价物业。

1. 地址：1/368 Zillmere Road, Zillmere

· Initial asking price（房东原来要价）: $329,000

· Now asking（现在要价）: $225,000

· Reduction（降价）: 32%

· Days on market（在市场上停留的天数）: 85

Zillmere可谓是四通八达的好位置，东靠海边与澳洲天主教大学，南临机场，西边就是北区最大的westfield。但这个区域在布里斯班本地，一直是不大富裕的区域，环境相对来说并不是太好。

2. 地址：1-12 McBain, Kallangur

3. 地址：1/69 Ormadale Road, Yeronga

· Initial asking price（房东原来要价）: $299,000

· Now asking（现在要价）: $250,000

· Reduction（降价）: 16%

· Days on market（在市场上停留的天数）: 469

Yeronga的公寓年增长率是3.2%，中价位是482000。而该公寓位于Yeronga比较不错的位置，却没有任何增长，也许是因为比较老旧外面的卖相不好的缘故。

4. 地址：136 Granard Road, Archerfield

· Initial asking price（房东原来要价）: $330,000

· Now asking（现在要价）: $269,000

· Reduction（降价）: 18%

· Days on market（在市场上停留的天数）: 2,022

· 该物业土地面积607平方米，三房一卫，尚有租户。

该区别墅中价位在347000，租赁市场非常强劲，需求极大。Archerfield距离布里斯班华人的富人区Sunnybank Hills非常近，但是地势偏低，一直属于经济不富裕的区域。最近几个大开发商计划进入该区域开发，不知道会不会有新一轮的潜力。

5. 地址：43/32 Blyth Road, Murrumba Downs

· Initial asking price（房东原来要价）: $347,000

· Now asking（现在要价）: $269,000

· Reduction（降价）: 22%

· Days on market（在市场上停留的天数）: 155

卖相不错的联排别墅，位于即将发生的市政规划附近的北区。政府规划不是没有缘由的，这附近的几个区域在过去几年人口呈现爆发式增长，曾经的租赁市场非常火爆。房产中价位由2011年开始，一直快速上升。

6. 地址：12 Woods Court, Bellbird Park

· Initial asking price（房东原来要价）: $329,000

· Now asking（现在要价）: $276,500

· Reduction（降价）: 16%

· Days on market（在市场上停留的天数）: 85

Bellbird Park位于Ipswich City，房屋售价不高，该区域面临大面积改造，大部分人群有了新的住宅选择，从而打压了旧房市场。同时，该区域内也是分为两种生活环境，新区与旧区，新区的价格要高于旧区，增长的数值也大于旧区。

7. 地址：24/113 Castle Hill Drive,Murrumba Downs

8. 地址：2/154 Goodfellows Road,Murrumba Downs

· Initial asking price（房东原来要价）: $315,000

· Now asking（现在要价）: $297,995

· Reduction（降价）: 11%

· Days on market（在市场上停留的天数）: 351

9. 地址：29/18 Holmes Street, Toowong

· Initial asking price（房东原来要价）: $320,000

· Now asking（现在要价）: $280,000

· Reduction（降价）: 13%

· Days on market（在市场上停留的天数）: 182

Toowong作为距离昆士兰大学很近的区域，租房市场一直十分火热。区域内比较老旧，很多房子都是30年往上。公寓的中价位也不过443000。

10. 地址：8 Harbour Road, Hamilton

· Initial asking price（房东原来要价）: $365,000

· Now asking（现在要价）: $290,000

· Reduction（降价）: 21%

· Days on market（在市场上停留的天数）: 623

· 最后房子以295000成交，房子位置不错，但是最大的劣势是没有车位。

Hamiton一直是布里斯班人民眼中的富人区，该区域周围环境非常优美。这里的公寓价值增长惊人，2012年之后一直呈现上升的趋势。该区域内一房与两房的呈下跌趋势，三房涨势明显，带动了整体市场水平。

以上案例中，有别墅，有联排别墅也有小型公寓。停留时间最长的是占地607平方米的别墅，在市场上停留的天数长达2022天。那么，布里斯班到底哪里的别墅增长的速度惊人？

投资前需做足功课

2015年，布里斯班别墅中价位增长了4.4%，如果说有一些别墅是在跌价的，那么肯定是有一些增长速度极快的区域带动了这个数据。

据RP data数据，增长速度惊人的是布里斯班东南区域，过去一年整体增幅在5.3%。下面是一个大数据图表：

所以说，一个城市的房价只能说明宏观的数值。如果真的想做好投资的功课，并不是只买土地或只买公寓那么简单。

热衷土地的投资者们，土地和别墅作为低密度住宅，确实抗风险系数较高。但在掏腰包之前，还得自己擦亮眼睛。

投资是一门艺术

我忘记了是谁说过，投资是一门孤独的艺术，这些房子、学校、教堂、树木、草坪，这些错综复杂的道路和灯箱，这些来往的人们与车辆，这些人们的欢笑与故事，组成了一个个区域。每个区域都充满着故事和感情，听过这些故事，看看这些数据，再问问自己，这里是不是一个人们会去选择居住的地方，居住在这里的人们会不会感到幸福，如果答案是肯定的，那就请勇往直前。

布里斯班的别墅，墨尔本的别墅还是悉尼的别墅，涨是肯定的，但是大数据下同一个区域内也可能存在着不同的境况。但无须迷惘，信息发达的世界，就算隔着千山万水，也一样有条件去研究和判断。