文：Chris Kohler

原载：Domain

编译：澳房汇

对于业主、租客和投资者来说，试图了解今年的重大金融新闻，如同用消防栓喝水一样，一不小心就会被大量的信息淹没。

别的东西就先不提，最近几个星期的大新闻包括皇家委员会调查揭露的爆炸性消息，新出台的房价报告，房贷监管机构令人惊讶的行动，和储备银行创下的新纪录。

尽管有大量的头条新闻，物业观察家未能掌握这些消息对房市的影响，也是情有可原的。

那么，到底发生了什么?房价，利率和房贷如何受到影响?

 - 房价：第一季度下滑，未来还会下跌吗? - 

在最近一个季度中，全国房价中位价下跌了1.2%，将年增长率推至2012年以来的最低水平，未来的表现可能还会更糟。

Capital Economics首席经济学家Paul Dales认为，全国房价调整将持续2至4年，从目前的水平调整约10%，而悉尼和墨尔本的房价可能被高估25%。

Capital Economics的澳纽首席经济学家Paul Dales预计，全国房价的调整将持续两到四年。图: Peter Braig 

问题是：应该如何解决?

Dales说:“这可以通过房价大幅下跌，或房价持续微跌一段时间加上收入增加来解决，这是我们所面临的情况。”

一些专家则预测房价将会疲弱或停滞不前。

AMP 首席经济学家Shane Oliver预计今年悉尼和墨尔本的房价下降百分之五左右,明年会有另外百分之五的估值折扣，而摩根士丹利本周告诉客户“显然房地产市场已经转向”，并预测市场在今年其余时间仍然疲弱。

 - 房贷：监管银行业部门刚刚作出了令人意外的举动 - 

过去几年，银行业监管机构澳洲金融监管局向房贷市场实施了严厉的措施。

自2014年以来，由于金管局限制投资者和只付利息的贷款，令投资活动大幅下降，首置买家利用这个情况入市。不过，金管局主席Wayne Byres在4月26日宣布取消他在三年前对投资者贷款设置的限制，明显是为投资者东山再起打开了大门。

对投资者来说是很大的鼓励，对吧?也许不是。

今年4月，金管局主席Wayne Byres取消了2014年设置的对投资者和只付利息贷款的限制，令市场议论纷纷。图: Louie Douvis

Byres表示，他认为临时措施已经达到了目的，而在皇家委员会对银行业作出严厉的调查后，将会有一个“更持久的”计划。

根据瑞银和摩根大通的经济学家们的看法，对于申请房贷的投资者来说，情况不太可能会改善。他们认为房贷市场将会发生剧变。

摩根大通经济学家Ben Jarman在回应上述消息时表示:“我们一直强调，不应把取消这个措施视为放宽借贷条件，令房价和信贷增长放缓的较严格信贷准则将会保留。”

“金管局的新闻稿证实了这一点，并显示会采取更严厉的措施，贷款/债务对收入比例的限制已经实施。”

 - 利率：澳洲储备银行利率预计将保持不变 - 

储备银行一直保持谨慎的态度，创下22年来没有加息或降息的最长时间纪录。

不过，尽管各经济学家看法有异，但几乎没有人预计利率短期内会有变动。

最新的经济数据仍然令人失望，今年晚些时候还有可能再次降息。

澳洲央行创下22年来利率维持不变的最长时间。图: Rick Rycroft

联邦银行预计今年利率将出现调整，瑞银预计2019年底才有变动，而AMP预计到2020年前都不会有任何变化。

Oliver博士预测:“我们一直预期澳洲央行在2019年初开始提高利率, 但银行贷款准则进一步收紧令澳洲央行无须调整利率，经济增长可能仍低于百分之三，而通货膨胀率在百分之二左右，所以现在我们看不到央行2020年前会有任何行动。”

不过，房地产市场显然并不乏关键参与者，而储备银行则采取观望态度。

更多详情可参阅：https://www.domain.com.au/money-markets/the-macro-snapshot-three-property-issues-that-every-australian-home-owner-must-know-about-20180511-h0zkmb/