文：Michael Bleby

原载：https://www.afr.com/real-estate/residential/vic/investors-keep-16-2pc-of-melbourne-apartments-vacant-20190405-p51bca

编译：澳房汇

根据2017年用水量计算的最新房屋空置报告显示，墨尔本投资者拥有的物业空置率仍然很高，高达16.2%。

Prosper Australia的这份报告指出，每日用水量不足50升的投资物业比例从2014年上一份报告的18.9%下降。

来自Yarra Valley Water、City West Water和South East Water供应商的数据显示，在墨尔本258个城区的1,579,906套住宅中，每日用水量不超过50升的所有物业的比例为3.9%，即60,901套。根据2016年的人口普查数据，投资物业数量为422,000套。

Prosper表示，空置比例可能会再次上升。报告作者Prosper项目主管Karl Fitzgerald称，即使工党赢得下月的联邦选举，并计划对负扣税和资本利得税扣减进行调整，但市场下滑可能会推高空置比例，因投资者会在市场下跌时再次买房。

 “资本利得税的变化将对空置率产生一些影响，减少投机者让土地空置的情况。不过，精明的投机者会在低价买入，保留稀缺的土地，希望在人口快速增长的环境下获利。”

Fitzgerald表示，如果21,326套零用水的空置住宅推出市场，将使2017年拍卖市场的住宅供应增加17.3%。

他认为要解决这个问题，维州政府应改革空置住宅物业税，将城市发展区域内的所有空置土地纳入征税范围，并以税基更广阔的土地税取代印花税。

 - 大量住宅无人入住 - 

Box Hill是墨尔本新兴的第二CBD，在最近的房地产建设热潮中，这里出现了大量的高层公寓楼。该地区的空置率最高，在9,863套住宅中，空置率为15.4%，即1521套。

最多空置住宅的墨尔本城区邮编 来源: Prosper Australia

这是每天用水量达50升的住宅数量。Box Hill的绝对空置率为9.6%(即完全没有用水的物业)，显示大量住宅无人入住。

这与之前的报告有所不同。在之前的报告中，墨尔本内城区的Carlton和Carlton South的空置率最高。Fitzgerald表示，Airbnb和其它短期住宿网站的增长，可能令投资者将物业短期出租。

Fitzgerald表示，在Box Hill，可能因为文化因素的关系，有大量中国人购买并持有物业。

但Box Hill的高空置率也可以反映出那一年市场上出现大量新公寓，这些公寓并没有立即有人入住。州政府数据显示，从2005年到2016年，Whitehorse市议会地区平均每年增加590套住房，但2016年一年就有1600多套新房。

房地产营销公司ACproperty.com.au的总监Esther Yong指出，投资者不太可能买了房子，却任由物业空置。

Yong说:“中国人非常善于理财。”

 “除非有什么特别的原因……他们一定会出租物业。这就是为什么在过去五到七年里，很多开发商一直在提供保证物业可以出租的服务。”

咨询公司SGS Economics & Planning的负责人Terry Rawnsley也有类似的说法。

Rawnsley表示:“我认为，这些数据只是反映了新住房的地点，因为入住的时间还不够长，无法超过用水50升的基准水平。”

Fitzgerald 不同意这个看法。

他指当时的房地产市场如此火爆，很难想象为什么要花整整12个月的时间才能在如此热门的地段出租一套物业。

将空置的公寓除以投资物业总数(不包括公共住房、可供住宿的旅行车和合作公寓)得出的空置率为12.9%，再加上SQM Research的3.3%住宅空置率，得出投资物业总空置率为16.2%。

由于South East Water 和 City West Water的数据均不包括配有单台水表的分契物业，所以这份报告计算的物业比前一份报告少。

此外，Mornington半岛等拥有度假屋的地区也不包括在内。

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