房地产市场危机时有发生，但每一次的危机却不尽相同，严重程度也不一样。
十年前的全球金融危机，房地产首当其冲，那是一场资本危机。而这次的危机是收入危机。
那些预期疫情之后会重现08年房市崩盘的人，恐怕要“失望”了。在08年全球金融危机期间，最大的危机是没有钱。股权和债务都经过了严格的配给，并相应地定价。实际上，银行要求偿还债务。而这一次，有大量的股本和债务。真正的问题在于收入的可持续性。当前，收入情况受到前所未有的审查。REIT (Australian real estate investment trusts) 的分析师在上个月的调查结果中遇到的最大问题是“您实际收取了多少租金？”同时，疫情迫使投资者应对影响未来收入的结构性变化。零售租户可以实际支付多少租金？增加了哪些投资成本？如果未来更多的白领选择在家工作，办公室租户是否会继续支付他们在CBD办公大楼的高额租金？这一次，投资者是能够以无法在08年金融危机中使用的方式为这些风险定价的。Dexus Wholesale Property Fund刚刚以超过4.5亿澳元的价格出售了墨尔本452 Flinders Street大厦，这是一项全球基准交易，这个售价比当前账面价值高出约11％，收益率不到5％。 （图片来源：McCormack, 摄影：Tatjana-Plitt）这个物业的买主——德国重量级的Deka Immobilien，其顾问团是戴德梁行Cushman＆Wakefield（世界最大的商用物业服务公司之一）的理查德·巴特勒（Richard Butler）的团队，以满入住情况出价，该大楼里有大量的政府租户，而且以长期租户为主（六年以上租约）。同时，这个物业旁边有Deka Immobilien已经持有的物业。同样，在疫情中，Stockland出售了两个购物中心，维州的Stockland The Pines和阳光海岸的Stockland Caloundra，售价超过2.5亿澳元，交易通过JLL进行，收益率约为7％。零售物业经过疫情的洗礼很不被看好，价格相比这两个物业在2018年6月的3.298亿澳币估值有很大折扣。 （图片来源：Caloundra Shopping Centre ）Stockland购物中心的买家是总部位于悉尼的哈本房地产基金（Haben Property Fund），该基金在该领域拥有良好的记录，旗下有大型便利零售中心、业绩强劲的平价百货商店以及大量混用土地开发项目。重要的是，哈本以经验丰富的投资者的股权购买为后盾，这些投资者有钱为这些风险定价，而其初始收益率约为8％，颇具吸引力。从表明的某些数据上来看，疫情的头几个月确实就像全球金融危机一样。根据商业交易研究机构Real Capital Analytics的数据，二季度全球商业房地产销售量是2019年的一半。实际上，今年二季度是自08年金融危机以来最低的三个月。然而，有迹象表明，交易数量开始攀升，而融资活动依然强劲。毫不奇怪，首当其冲的是酒店业，其遭受的损失最大，营业额下降了80％，其次是零售业，营业额同比下降了60％。即使是因网购的需求猛增而“繁荣“的仓储物流行业，其营业额也下降了34％。但是Real Capital Analytics在其8月的报告《2020年第二季度全球资本趋势》中表现出了对2020年下半年的一些乐观态度。“许多主要经济体都在重新开放，尽管速度有所不同，但整体上放宽了封锁限制。JLL澳大利亚研究部负责人安德鲁·巴兰坦（Andrew Ballantyne）的图表指出了全球金融危机和疫情危机之间的差异。首先，利率远低于十年前。房地产收益率和融资成本之间的价差就更高。在这种情况下，CBD办公楼的收益率和通胀指数债券利率之间的价差比2007年高出130个基点。巴兰坦举证道，当无风险利率接近零时，比如日本在全球金融危机期间，东京办公大楼的收益率保持稳定，而没有下降。但是，他警告说，次级资产将使收益率下降。在这一点上，每次危机都是一样的。JLL还在上月发布的题为“重新构想亚太投资战略”（Reimagining Asia Pacific Investment Strategies）的报告中，对该地区的投资界大佬们进行了调查，了解他们面临的挑战和意图。缺乏资金显然不是问题。最大的挑战是精准定价未来收购的标的，并评估诸如空置率和租金之类的预期。这些投资界的大佬们预计，2021年的投资额将增加，但回报率将降低，增加对物流、Multifamily（包括公寓、联排、混用）等项目的投资，减少对零售的投资。同样，戴德梁行（Cushman＆Wakefield）也指出了投资者的五个主要重点。
- 与贷方合作以维持债务水平，为新的投资机会准备好“弹药”；
- 寻求售后回租（sale-and-leaseback）的机会；
- 并持续集中关注不良资产的价格松动或业主的降价抛售。
其中许多问题将在下周二的2020澳大利亚金融评论房地产峰会（The Australian Financial Review Property Summit 2020）中进行讨论。Charter Hall Group（澳洲领先的房地产集团）首席执行官大卫·哈里森（David Charter Group）是主讲嘉宾之一。疫情病爆发以来，他与Telstra，Ampol，Visy和BP达成了惊人的交易。他说：“政府、教育机构和企业都将寻求售后回租，以便他们可以将钱投资到他们实际要提供的经营业务中。”
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