租户期望问题很快就会得到解决，这对没有经验的房东来说是一个挑战。图: Paul Bradbury
文：Daniel Butkovich
原载：Domain
编译：澳房汇
除了房贷还款外，房地产代理的管理费通常是投资物业的最大笔费用。自己管理出租物业的投资者每年可以节省数千元。但这值得吗?
根据finder.com.au最近的一项研究，四分之一的澳州房东管理自己的投资物业，将支付给房地产代理的管理费用来刊登广告、开放参观和安排维修。
物业管理经理在澳洲各地收取不同的费用。在塔州，费用高达租金的百分12，所以百分之43的投资者没有聘用物业管理经理。在新州，收费远低于百分之7，只有不到四分之一的房东自行管理物业。
找到理想的租户，同时兼顾他们不断提出的要求是很有挑战性的，尤其是对全职工作的房东来说，所以如果房地产投资者想把所有租金放进自己的口袋里，这样的节省真的值得吗?
- 自己管理出租物业有什么好处? -
Finder 的金融专家Bessie Hassan认为，减低投资成本是房东自己管理物业的主要原因。
她说:“房地产代理的管理费通常为每周租金的百分之5到12之间，如果你希望每分每毫都用得其所的话，这是一笔很大的支出。”
对于投资者和Rethink Investing的创始人Scott O’Neill来说，管理自己和妻子Mina所拥有的物业是想省钱。
他说:“我曾经管理过9套出租物业，而且每套物业都在不同的州。这样做为我省了很多钱，但也花了很多时间，而且压力也很大。把这些时间花在别的地方会更好。”
他指原本想要省钱，但最后可能会出现问题。“我过去经常使用Gumtree，因为收费较便宜，而且租户较多。那些通常是无法经房地产中介租房的人。他们通常也有一些固有的问题——曾经有两名租客涉及毒品。”
对房东和房客来说，DIY物业管理均可能遇到各种问题。图：Trevor Collens
- 物业管理经理的工作是什么? -
除了为租客刊登广告、审查合适的租客、收取租金和安排维修工作外，物业管理经理还会处理一些困难的情况，如纠纷和发出违约通知等。
Realty8负责人和创始人Royden Juriansz指出，当问题出现时，物业管理经理就会发挥作用。
他说:“一位好的物业经理是非常透明的，不害怕给业主带来坏消息，但也会给他们一个解决方案。”
他指租户更喜欢与物业管理公司打交道，因为他们认为物业经理比房东更有能力处理意料之外的问题，而房东并不是可以经常联系得上。
Precise Property Management的负责人Michelle Allen表示，外包是维持租客和房东双方独立性的做法，并表示许多房东不愿意直接与租户协商租约、租金上涨和维修的问题。
她说:“法例变得越来越复杂，人们的期望也越来越高。精明的投资者最好聘请一位物业经理，而这些费用可以在计算税项时扣除。”
- 自己管理出租物业是否值得? -
O'Neil认为自己管理物业所需要付出的精神和时间超过节省的金钱。
他说:“我相信并不能真正省钱，外包会让你有更多自己的时间。”
Hassan表示，没有信心应对紧急维修或租户纠纷的房东应该考虑聘请一位代理人。
她说:“如果你不想因为一个漏水的水龙头而在假日被打扰，那么自己管理物业可能就不适合你了。”
Juriansz指出，业主需要平衡省钱与自己管理物业的风险，保险公司可能会对自己管理的物业收取更高的保费。
他说:“ 归根结底，物业管理的费用对投资的整体金额来说并不是很大。”
- 怎样能从物业经理那里得到最理想的条件? -
如果省钱是自己管理物业的主要动力，那么在管理费用方面，通常会有一些商讨的余地。
O'Neill表示，“无论面对哪个物业经理，我总是可以拿到好价钱。你要做的就是让他们相互竞争，每次他们都会降价。
O'Neill认为，找到一位提供高于平均服务水平的物业管理经理，与获得好价格同样重要。
他指最好是聘用一位同时是公司东主的租赁经理，又或者不用兼顾销售物业的经理。还要询问他们目前管理的物业有多少。如果这是一个很大的数字，他们可能没有足够时间照顾每一套物业。
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