一个南京女孩的澳洲房产生意经,Ausinvest澳洲房产微信公众号文章

澳大利亚房价的持续上涨已经引起国内高收入人群的关注，为分散投资风险。就在国内对房地产限购之际，不少先知先觉的炒房人将目光投向了澳洲。

南京范女士3年前花200万元在墨尔本买了一套房，最近已升值了100多万，3年收益率近60%。据业内人士介绍，目前在南京的高端人群中已形成一股投资澳洲房产的热潮。不过，需要提醒的是，澳大利亚个人所得税最高45%，在卖房时可能要缴一大笔税，最好事先想好避税办法。

租金与房贷相抵，还赚了100万。

范女士昨天告诉小编，2008年她花32万澳元购入澳大利亚墨尔本这套2房1厅的物业时，只付了20%首付，共6.4万澳元，其余80%通过当地银行贷款支付的，当时并没有想到会赚这么多。因为她每月要还银行1500澳元左右的贷款，不过当地租金也不便宜，她这套房每月出租的租金也刚好1500澳元左右，正好与房贷月供相抵。因此，这3年她基本上没贴钱就养了这套房。而且由于澳大利亚经济的走好，3年时间她的房子增值了18万澳元！她女儿在墨尔本上学每年花费在4万澳元左右，所以这套房为范女士省了女儿上大学3年的费用。

小编按照范女士说的数字计算了一下，按2008年时的汇价计算，她当初买房的32万澳元相当于国内200万元人民币，现在这套房市价已涨至50万澳元，相当于320万人民币，短短三年，范女士就赚了120万元人民币。

像范女士这样以房养学的不在少数，北京市民王女士2003年在墨尔本为子女买了一套三房的别墅，价值50万澳元，四年房租收入为8.32万澳元，房产增值40万澳元，除掉子女留学费用以及贷款利息，她还赚了24万澳元。

澳洲住房短缺，买房政府有补助

“澳大利亚房价上涨并非偶然，而且这种上涨还持续了很多年。”在南京从事澳洲房产投资中介业务的澳大利亚四海集团大中华区首席代表张刚伟告诉记者，澳大利亚是全球资源大国，盛产铁矿石、金矿等产品，由于全球金融危机后各国竞相实行经济刺激政策，铁矿石等资源品不断上涨，因此澳大利亚是危机后最先复苏的国家，房价也随经济发展不断上涨。当地的《太阳先驱报》曾刊文指出，澳大利亚百多年地产每年平均上涨9%。从上世纪70年代至今的统计来看，墨尔本的房价几乎在7~10年的周期内就会翻一倍。而且，由于澳大利亚自然环境好，移民人口大量涌入，近年来澳大利亚的住房开始短缺，根据官方的估计，到2013年澳大利亚将出现21.3万套房屋短缺，这也为房价的上涨给予了有力支撑。为了鼓励投资者购房，澳大利亚政府2008年11月还出台法律，每年给每个买房人平均补助近万澳元，以此来带动当地房地产开发。

那么，投资海外房产一定就会赚钱吗？还要注意些什么？

对此，国内某银行理财分析师认为，在目前国内股市、房市不景气的情况下，投资海外房产虽然能分散风险，但在购买前一定要根据自己的风险承受能力，不要盲目投资。比如2008年金融危机爆发后，美国房价暴跌，很多人急急忙忙去抄底，结果2009年至今，美国房价还在下跌，把这些抄底的人都套住了。澳大利亚的经济虽然比较好，房价也在逐年上涨，而且买的房子都是精装修，享受永久产权，免征房地产遗产税，但是该国的税率比较高，个人最高大约要缴年收入的45%，因此再卖房可能要缴一大笔税。所以，建议投资者在购买前一定要了解清楚，最好是能采取一些避税策略，否则赚的钱都交税了，白辛苦。

80后年轻投资人的成功案例

当不少年轻人还在纠结是该租房还是攒钱买首套房时，当时只有25岁的方程琳，已经在美国买下了第一套海外房产：“2009年，通过中介看中一套佛罗里达奥兰多的法拍屋，40多平方米的公寓，总价只要2.4万美元，我一算人民币才15万左右。”

15万元的总价，让方程琳颇为心动：“就算和当时中国一线城市的房价相比，15万元的房子也找不到。”一回到家，方程琳就开始做起“买房功课”：“当地旅游发达，出租率比较高。”

由于外国人在美国买房不能贷款，方程琳便寻求家人的资金支持。方妈妈为此特地远赴美国实地看房，并最终全款帮女儿买下了首套海外公寓：“至今这套房子我都没见过，由妈妈一手操办。”

“买下房子后，就交给当地的物业管理负责出租。”不过由于缺乏经验，方程琳还是“吃了点亏”：“虽然月租收益能达到5000元人民币左右，一年下来就6万，但是每年物业费、税费等费用缴纳就高达5万多元人民币，年实际收益只有不到5000元人民币，不到3%。”方程琳说，还是是因为自己买房地段有问题：“远离学校和地铁，租金收益很低，算下来实际收益就不多了。”

由于回报率较低，方程琳最近正考虑卖掉这套房子：“虽然租金收益不高，但是和2009年相比，房价上涨了30%左右，可以净赚4万元左右。”

澳洲公寓年收租13.5万元打动了年轻的投资人

虽然首次海外置业并不顺利，但是方程琳并没灰心，她决定把投资眼光转向了海外投资市场最热的澳洲：“由于有家人在澳洲定居，所以澳洲应该是最熟悉的海外市场。”通过中介，她在布里斯班黄金海岸，买下了第二套海外房产——一间海景公寓。

“公寓面积超过60平方米，精装修，海景，总价36万元澳币，约合人民币210万左右。”由于总价较高，方程琳选择首付5成，其余贷款：“利率在6%左右，和国内相比虽然不低，但是租金收益比较高，足以支付每月的按揭。”

由于是现房，方程琳拿房后便立即出租：“每周租金在470澳币左右，约合人民币2800元，一年租金就达到13.5万元，收益高达6.5%，远比国内的酒店式公寓收益高。”她告诉记者，虽然现在还在“以房养房”，但再过几年贷款就能还完：“那时长期持有就能一直收租金。”“听朋友说，近期布里斯班的房子又涨价了，现在这套海景公寓同社区的房子，售价超过50万澳币，人民币超过300万元。”方程琳说，就算现在卖掉，也是稳赚。

还不到30岁的方程琳已经在海外拥有多套房产，让不少人惊叹她投资的大胆：“其实早在20岁出头时，我已经在父母的支持下，在国内多个城市投资房产。加上美、澳的2套房，至今我在南京以外购买过的房子已经超过5套，有比较充足的房产投资经验。”

方程琳说，自己一般还是选择国内中介代理购买海外房产：“国内中介更能了解国人的买房需求，处理相关手续也更方便。”