在澳洲做房地产开发的一般流程,墨尔本常春藤地产Aus微信公众号文章

近年来，越来越多的中国投资者和开发商将目光瞄向了墨尔本的房地产开发市场。小到旧屋推倒重建，大到市中心标志性的Upper West Side项目，均可以见到华人投资者的身影。那么，在澳洲如何自己开发地产项目呢？

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在澳洲开发地产项目的一般流程包括土地购入、市政规划、设计、预售、施工、交割、售后管理和服务等几个大步骤。

1. 土地购入

在这个阶段往往已经决定了该项目的成功与否，因此要特别注意土地的性质，是否商业用地、住宅用地、工业用地、农业用地等等，是否可以转性（用途），土地上现有建筑物是否文物，对开发商是否有什么特殊限制，例如容积、高度限制等等，当然最重要的是土地的地理位置，这直接决定了土地的价格和未来项目的销售价格。某些刚进入澳洲进行开发的投资者由于不够了解澳洲的实际市场情况以及人们生活的方式，往往会因为个人喜好而偏爱选择某些区域进行开发，这可能会直接导致较高的初期成本投入，从而影响开发规模的大小，以致大大降低了最终的利润。

2. 市政规划批文PLANNING PERMIT

也就是说把原来一块土地划分成多个，例如建联排别墅、公寓等容积率高的物业，这一步骤决定了项目的利润率，例如层高加多或减少，土地成本几乎是一样的，但加多一层就多了几个可以销售的单位。

3.概念设计和施工设计

概念设计一定要准确把握市场，符合该项目的目标客户的需求，合理满足这个需求才能很顺利地把开发项目销售出去并获利；而施工设计则是把概念设计付诸实施的方案。

4. 预售

在澳大利亚这一步骤非常关键，预售的时间直接影响了银行贷款的审批和用于施工的进度，只有当所有的购买者都顺利地交割了的时候，销售才算真正完成；与中国情况不同，澳大利亚的开发商回笼资金不是在预售阶段而是在交房之后。预售阶段是否有一个好的销售团队及市场策划方案，对当前的销售甚至未来的交割都是至关重要的。

5. 施工

在澳大利亚做开发的特点之一是，正式施工开始前的时间很难把握，例如银行贷款的批出时间取决于预售进度；而一旦正式开始进入施工阶段，时间基本上就比较可以掌控了，除非受极其恶劣的天气影响，一般而言，承建商都会在合理的时间段内完成建造工作；一个好的项目经理或者管理公司将是保证施工顺利进行从而实现设计功能的关健。

6. 交割

交割顺利、准时是保证开发商获得预期利润的关键之一，如果购买者都推迟交割，仅利息一块就会给开发商的利润打了显著折扣；如果再碰上一些不能交割的买家，开发商就要头疼了，所以有经验的开发商、负责任的销售商都会在准时、顺利交割上做功夫，例如根据施工进度提前通知买家申请购房贷款、准备过户材料等等。