新冠病毒冲击下的律情 – FIRB篇,澳房汇微信公众号文章

文 / 羊琛子

2019年底，新冠病毒COVID-19突如其来，先是在其他国家地区肆虐，然后逐渐侵入澳大利亚。被大洋环绕自成一体的澳大利亚，自今年2月以来，随着确诊病例数字直线上升，人心渐渐变得惴惴不安，进入3月已经感觉山雨欲来风满楼，从3月24日总理讲话以后，社会各行各业立即被席卷入COVID-19的暴风骤雨之中，这一切的发生都快得令人咋舌。

两周前我们接到客户指令，在观望许久之后，终于下决心意欲购买悉尼的一处办公室楼商业地产。正当我们在紧急做尽调期间，突然于2020年3月29周日传来联邦财政部长宣布，澳外国人投资管理局（FIRB）在2020年3月29日晚突然更改政策， “外国人”买家在澳做不管任何形式或类别投资，在29日晚10:30之后，免申请额度都降为$0，并且申请期限由原来的30天延长为6个月。

从官方发布的短短几遍媒体文章来看，澳洲政府这个政策很明显是临时决定的应急措施，还未来得及就实际审批政策做出任何调整，或者说可能政府还未能决定如何做调整。

从我们客户的角度来说，客户本人是澳洲永居签证持有人，可是客户一直在中澳两地跑。我们立刻意识到这位客户意向收购可能会有FIRB的问题。

如何理解免申请额这个概念呢？

FATA法律的起点是任何“外国人”在澳做任何投资都需要向FIRB提出申请：

“投资”这个概念包括购买土地、生意、购买公司或信托中的权益、取得（土地或生意）的抵押权（Mortgage 或 PPSR）、取得土地的使用权（licence）等。

除非FATA法律规定对某些人免除申请义务，例如：

澳洲公民没有住满200天理论上也算“外国人”，不过得到另外一条法律免除申请义务。
澳洲PR或新西兰公民（不管有没有住满200天）如果购买民用地产的话，免除申请义务

或者在某种投资金额情况下，免除申请义务。作为一个参照，下面是更改前的一些免申请额度：

外国政府投资人做任何投资 – 免申请额为 $0
购买澳洲媒体 – 免申请额为 $0
购买澳洲矿业 – 免申请额为 $0
购买民用物业 – 免申请额为 $0
空置商业用地 – 免申请额为 $0
建成的普通或敏感商业物业 – （协议国（含中国）私人投资者）免申请额为 $1,192 million
农业用地 – （如果外国政府投资人）免申请额为 $0
农业用地 – （如果外国私人投资人）免申请额为累积不超过 $15 million

2020年3月29日FATA法律更改的重点是将所有免申请额度调整为$0，因此对于我们这位客户的意向收购，见以上第6点，由于免申请额从原来的$1,192 million降到 $0，因此重点是收购主体不能是“外国人”。

FATA法律规定 “外国人”的定义包括自然人、公司或信托，具体来说为：

如果是一个自然人，非“澳洲常住居民”；
如果是一个公司，非澳洲常住居民、外国公司或外国政府持有“重要权益”
如果是一个公司，多个非澳洲常住居民、外国公司或外国政府加起来持有“重要累积权益”；
如果是一个信托的信托人/公司，非澳洲常住居民、外国公司或外国政府持有“重要权益”；
如果是一个信托的信托人/公司，多个非澳洲常住居民、外国公司或外国政府加起来持有“重要累积权益”；
外国政府；
其他FATA法规可能额外规定的人士。

FATA法律还有以下延申规定：

（注1：“澳洲常住居民”指：在交易产生（即签购买合同）前的12个月内在澳居住不少于200天。）
（注2：“重要权益”指：单个外国人权益超过20%，外国人及其关联人士所持权益相加超过20%。“重要累积重要权益”指：所有外国人及其关联人士权益加起来超过40% 。
（注3：“外国人”的关联人士一定情况下也被认定为外国人。）
（注4：单元信托认定是否为‘外国信托’和公司类似，即单个外国信托单元持有人权益不超过20%，关联人士相加不能超过20%，累计外国权益不超过40%）
（注5：酌情信托（含家庭信托）中，如果任何一个受益人为‘外国人’，该信托即被认定为外国信托。）
（注6：澳洲公司里，即使所有股东为澳洲人，如果董事会里有澳洲董事，并且外国董事投票权和澳洲董事相等，此公司也被认定为外国权益超过20%。）
（注7：其他任何实体中，如果外国人权益占实际控制权，此公司也被认定为外国实体。）

我们紧急建议客户将过去12个月的出入境记录找出来，精确计算在澳日期（出入境当天都可计算入内）是否满200天。这12个月是“签购买合同日”之前的365天，而不是交割日之前的365天。

我们的分析是对于审批政策是否做调整可能还将取决于市场走势。现有的FIRB审批指南已经有比较完整的保护国家利益的政策，一般情况下应该不会做什么调整了，但是如果澳产业贬值太厉害，不排除政策会调整进入封锁期或至少审批尺度更严。