澳大利亚数万名满怀期望的购房者可能会与政府新的首置业者计划无缘，该计划允许他们以5%的首付购房。

联盟党本周在国会通过了实施首置业贷款首付计划的新法律，该计划将提供担保，允许符合条件的中低收入首置业者以低至5%的首付购买住房。

尽管这可能会缩短购买首套房产的时间，但只有不到十分之一的首置业者能够享受该计划——尽管每年有超过10万名首次置业者，但政府只会提供1万份担保。

房价上限——即限制申请人在房产上的支出金额，将用于抑制对该计划的需求，而乡镇地区限价是减少对数量有限的担保需求的“关键杠杆”。

但专家认为，这还不够，可能仍有数万名符合条件的申请者会与该计划失之交臂。

Domain经济专家威尔特希尔（Trent Wiltshire）表示，“在截至8月份的一年中，首置业者的人数量达到了10.8万。随着大多数城市的房价再次上涨，人们会很希望利用这项计划来买房，那么你又如何分配名额？”

这仍然是关键问题。尽管首置业贷款首付计划将在不到3个月的时间内推出，但仍不确定的是，1万份担保(面向收入不超过12.5万元的个人和收入20万元的夫妇)将如何分配。

尽管该计划将受制于根据申请人购买地设定的房价上限——例如，悉尼的上限可能高于布里斯班的价格上限——但这些限制是什么，或者该计划将如何运作，目前仍不清楚。

格拉坦研究所的家庭金融项目负责人科茨（Brendan Coates）希望对65万元以下的房产提供担保，乡镇地区的价格上限更低，视不同的市场而定。

科茨表示，强劲的需求可能促使政府扩大该计划。但这可能适得其反，因为这将推高价格，有利于卖方，而不利于首置业者。

《2019年全国住房金融投资公司(NHFIC)修正案草案》的解释备忘录称，一个可能的价格上限模式是，对中位价格实行持续的折扣。

它可以应用于每个州和领地的中位数，包括首府城市和首府城市之外的房价中位数，这些数据可以定期更新。

“一个合理的指标可能是住宅价格中值的80%，”威尔特希尔表示，但他指出，这可能会给低端市场的价格带来些许上行压力。

AMP Capital首席分析师奥利弗（Shane Oliver）表示，符合条件的房产上限必须远低于房价中值，才能减少对1万份担保的需求。

奥利弗说，“无论如何，大多数首置业者(寻找的房产价格)都将比中位数低25%，他们往往试图购买郊区边缘的单元房或公寓。”

“你可能会发现，大部分首置业者(虽有价格上限)仍然符合条件，那么我猜这将按照先到先得的条件。”

尽管该计划可能鼓励首置业者承担更多债务，并有效推高房价，但奥利弗表示，由于担保数量有限，该计划可能不会对市场产生重大影响。

澳大利亚财长弗莱登伯格(Josh Frydenberg)表示，有关该计划的更多细节将很快公布。