央行为房地产泡沫踩了刹车

麦克法兰近日在接受沃克（Joseph Walker）的采访时表示，对其在2002年宣布涨息的决定非常满意。

他说:“我不知道我们是否做到了这一点，但房价确实停止了上涨……当然，这是我们试图实现的目标，是一次温和的着陆，没有崩盘。”

温和是一种保守的说法。

平均而言，房价又持续上涨了2年，然后在接下来的几年里基本保持稳定，直到2008年全球金融危机后的降息和首次购房者的增加再次刺激了房价。在麦克法兰担任央行行长期间，主要城市的平均房价上涨了120%，从略高于年收入4倍升至近7倍。

对此，麦克法兰认为，这种飙升在一定程度上是抑制通胀的必然结果。

他解释称:“我们终于降低了通货膨胀率，降低了利率，当利率下降时，人们就有能力偿还更多的抵押贷款。当然，更大的抵押贷款意味着民众有更多的钱用于买房，从而推高了房价。”

央行催生了房地产泡沫

下一次房价反弹是由大幅降息引发的，在2008年9月至2009年4月的短短8个月里，利率从7.25%降至3%，降幅超过50%，同时陆克文政府在全球金融危机期间对首次购房者的提振。但这只是短暂的，政府的补贴是暂时的，而当时的澳央行行长史蒂文斯（Glenn Stevens）坚持其前任的做法，在2009年10月，随着全球危机最糟糕的时期明显过去，他再次开始加息。

然而，随着矿业繁荣的破灭，以及对另一种经济增长来源的绝望，央行转而将住宅建设作为救世主。由于政府住房政策没有重大变化，2012至2017年房地产价格的飙升在很大程度上要归因于澳央行的降息，从4.75%降至1.5%。本次房价飙升没有被投机投资者主导的原因之一是监管机构的干预。

银行监管机构澳洲审慎监管局APRA在与包括澳央行在内的金融监管机构理事会（Council of Financial）磋商后，于2014年底开始对投资者贷款踩刹车，可能是为了避免本世纪初的“疯狂”重演。

尽管如此，澳主要城市的房价还是上涨了2/3，主要是悉尼和墨尔本的房价上涨。到2017年底，这种繁荣已经耗尽了资金和动力。悉尼和墨尔本的房价分别下跌了约15%和11%，但仍比麦克法兰离开澳央行时高出80%以上。

现在呢？

似乎避免了2次房地产泡沫的崩盘，如今会是第三次吗？

麦克法兰表示：“我看到房价崩溃的风险了吗?不，我不觉得。”

“我认为在过去的30或40年里，房地产的相对价格已经发生了根本性的变化，我不认为它会回到以前的水平。家庭为抵押贷款提供服务的能力已经达到极限。”

但这是否意味着，大家都应该赶紧购买投资物业？麦克法兰先生不这么认为。

他预测说：“我认为它不会像过去那样继续上升。”

来源：澳洲网

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