【今日分享】澳洲房产投资前必看干货2 | 到底该选新房、楼花、二手房还是“捡漏房”？,澳鹏置业微信公众号文章

近几年来，澳大利亚的房产深受投资者的喜爱，而在澳大利亚，除了不同的房产类型之外，在购置房产时，还需要在楼花，新房和二手房中做出选择。针对不同投资需求，该如何选择适合自己的房产呢？碰到合适的“捡漏房”，又该如何取舍呢？今天主要为大家分析和对比在澳大利亚购买楼花、新房和二手房，以及“捡漏房”的优势和劣势。

一、在澳洲购买新房的优势和劣势

建房屋（NEWLY BUILT HOUSE），是指正在规划或建设中的房子。大部分新房还没达到可以入住的程度，需要等一段时间。买新房的时候一般只能看项目图纸或工地现场。

购买新建房屋的优势：

日常维护低：新建房屋对房屋维护要求很低，如果房屋在完工短期内出现问题，买家可以在维护期要求承建商修理维护。而且考虑到澳洲建筑工人高昂的维护费用，无论是从经济角度，还是打从日常维护来说，新房都是首选，

设计时尚新潮：新建房屋一般拥有更科学的采光以及空间设计，设计整洁并具有时尚气息，室内装修更为新颖。

建筑材料安全：新建房屋的建筑材料更加安全环保，性能也更加优良，不仅省电节能，而且易于保养。能够节省业主的日常支出。

税务优惠：购买新房可以让买家在较长时间内申报更高的折旧税，已达到合理避税的目的，从而增强买家的现金流。

适合海外买家：澳洲政府对海外买家购买新房方面没有限制，方便自住或投资的需求。

购买新建房屋的劣势：

房屋价格高：由于建筑材料和人工费用等建筑成本逐年增长，以及现代化的房屋设计费用成本，新建房屋的价格一般会比同区的旧房价格高。

上图项目为：【东南富人区Balwyn North】新别墅项目重磅推出

二、在澳洲购买楼花的优势和劣势

上图项目为：【CBD项目】UNO“大金砖”，大学城中心区域

花／期房（OFF THE PLAN），是地产物业市场的一个名词。简单来说就是还没有开始建筑，或者刚刚开始建筑但还没有交付使用的房屋。因此期房也被形象地称为“楼花”，意为它现在“开花阶段”，要再等一段时间才能结果。通常，购房者在投资楼花时看到的大多是楼盘设计效果图、户型图等，而非实物。有些开发商也会建立样板间来向买方展示未来房屋的结构、装潢和设计特点。

购买楼花的优势：

节省印花税：澳洲（部分地区）法律规定印花税是按售房合同签订之日的房产价值征收的。如果购买楼花，则是在房产开工前签订合同，那么印花税只需按地皮价征收，能够为您节省一笔印花税支出。

投资回报高：当开发商将新楼花投放市场时，常会以较低的价格出售以完成预售目标。一旦完成预期，项目才正式动工；这也是价格开始提高的转折点。因此，早期注资的投资者会得益于价格攀升前的期房购入。

选择多样化：在澳大利亚，公寓多作为楼花销售，客户在开盘之际选择比较多样化。不同的楼层户型，朝向和外景等等都可以作为客户挑选的因素，而现房或接近现房时期，可供自由选择的物业则十分有限。

首付门槛低：楼花签合同时，只需要交纳10%的定金，而余额要等到房子全部建成后才一并付清。这当中可能有几个月甚至1-2年的时间来准备余款。但是房屋的增值却可以享受到。

购买时间多：楼花最终的房款是在项目完成后再交付的，一般可能需要几个月与现房相比，购买楼花的买家有更充足的筹款时间，以及申请首次购房补助等手续所必要的时间。

适合海外买家：澳洲政府对海外买家购买楼花方面没有限制，方便自住或投资的需求。

购买楼花的劣势：

交房时间不稳定：在某些地区，如果之前没有同类型的开放项目，楼花的定价会缺少历史数据的支持。对于实力不足的开发商，如果动工前楼花的预售没有达到一个相应的比例，有可能会造成项目的推迟，并影响买家的自住或投资的计划。

银行贷款风险：银行在审核房屋贷款的时候，不是按照购买的价格批放贷款的，而是等到楼花变成现房后，再根据市场价格进行评估。如果银行估值低于购买价格，那么可能会影响到买家的房屋贷款计划。

三、在澳洲购买“捡漏房”的优势和劣势

转楼花(Nomination)，也被称为“捡漏房”。捡漏，通俗的说就是占到了便宜的意思。一般来说，几年前购买的公寓价格低于当前市场上楼花的价格。然而近几年由于贷款市场收紧，有些海外买家无法拿到预期的贷款，资金实力无法完成购房，会选择按照合同价格转卖房产。如果运气好，遇到一个不错区域的楼盘里合适的户型转卖，也是具有投资价值的。

购买“捡漏房”的优势：

价格优势：澳大利亚的房产持续增值，几年前购买的公寓价格一般都低于当前楼花的价格。如果能够以几年前的价格买到房子，自然是十分划算的，从这一点上看，价格优势相对较大。

购买“捡漏房”的劣势：

可选择性小：“捡漏房”一般就是市场调出来什么户型就是什么户型，几乎没有选择的余地，买家相对被动很多。

资金杠杆：楼花仅需10%的首付资金，剩下的余额则是在交房的时候支付。相比之下，“捡漏房”留给买家准备资金的时间就比较紧张。一般来说，“捡漏房”需要买家在短时间内准备较大数额的资金。

投资风险：“捡漏房”的房源有限，户型和具体价格相差较大，有些情况下和市场上的楼花价格差别并不明显。投资者需要仔细考量。

四、在澳洲购买二手房的优势和劣势

二手房（SECOND HAND HOUSE）也是现房，是指已经存在的房子，购房时可以进去查看，购买后可直接入住。

购买二手房的优势：

价格稳定：澳大利亚二手房的价格波动相对低于同区的新房。

房屋可翻新：部分旧房可以通过翻新装修等方式给购买者带来资本升值。

即买即住：二手房交房速度快，即买即住，能够早日实现安家梦。

购买二手房的劣势：

维护费高昂：二手房屋的家具会有所折旧及损坏，新屋主需要花费时间和金钱进行翻新装修，在装修期间也流失租金收益。

质量风险：比起新建房屋，二手房存在一些不确定的风险，比如难以察觉的管道渗漏等问题。

无税务优惠：二手房的折旧一般比较少，在负扣税方面没有突出优势。

投资回报低：如果房屋过于陈旧，租金回报也会相对较低。

海外买家限制：海外人士购买二手房门槛非常高：

持有允许他们在澳洲持续逗留12 个月以上的临时签证；
已递交永久居留申请并且持有允许他们在澳洲逗留到申请得到最后决定为止的过渡性签证
须将其作为自己在澳的主要居所使用，不得出租或分租该物业的任何部分，从而获得投资收入。严格来说，购买了二手物业后必须搬进去居住，即使空关着也是不符合FIRB规定的。
离开澳大利亚或停止使用该物业为其主要居所的3个月内，必须将该物业出售。