逆权侵占 – 由非法到合法

2019年10月03日 澳房汇

文 / 芭比


不少海外人士在澳洲购买投资物业作出租之用，但因为长期不在澳洲，没有时间经常管理物业，如果物业长期没有租出，很容易会被人有机可乘，未经许可下擅自侵佔作为自己的居所。

珀斯成为全澳最多物业被擅自侵佔的地区


曾有研究显示，珀斯的住宅空置率由于上升至20年的高点，空置的物业超过10,000套。这些长期空置的房屋吸引了很多人偷偷搬进，非法佔用别人住宅的人甚至会把锁更换、把门的把手弄坏和恐吓业主。很多业主和负责管理物业的房地产中介需要警方的协助才能驱赶非法佔用的人，感到非常困扰。

澳洲法例容许逆权侵占


擅自侵佔别人的房屋被视为不对的行为，但有没有想过，非法侵佔有一天会可能成为合法，侵佔的人可以成为正式的物业拥有人呢?


这并非天方夜谭，而是澳洲法例所容许的，名为逆权侵占(adverse possession)。


逆权侵占是普通法的一部分，根据澳洲和很多国家的法例，如果土地或物业被人连续霸佔多年，霸佔者可入禀法院提出申请成为合法拥有人。在澳洲，每个州对可申请逆权侵占的年期不同，新州、昆州和西澳是12年，而维州是15年。


不过，申请逆权侵佔不单需要证实持续并实质佔有该土地或房屋，更需要合乎敌意佔有的原则，例如设置门锁，围栏和门牌等，並阻止其他人進入。如果佔有者是租户，亦即原来的业主容许其合法进入该住宅，敌意佔有的意图便不成立。


当然，作为合法拥有人的业主可以驱逐侵佔者，更可以报警要求警方协助，因为非法进入别人的居所是违法的行为，可能会被拘捕和控告。所以，要成功逆权侵佔并不是一件容易的事。

起源于古罗马法律


很多人都会觉得奇怪，为什麽会有这样不公平的法例呢? 其实逆权侵佔可以追溯到古罗马的法律，当时规定如果有人拾获别人遗下的物品，经过两年后无人认领，拾获的人便可成为合法的物主，类似的法例在现代社会仍有实施。


后来这条法例又延伸到土地和房屋的拥有权，于是便有了所谓的逆权侵佔。中世纪的英国，土地不断被诸侯和贵族侵佔、劫掠和抢夺，只要证实长时期佔有该土地，便可以名正言顺地成为拥有人。后来英国经济不景，很多人都会侵佔空置的住宅作居所，被视为有效地使用被原业主放弃的土地，这也是现代逆权侵佔法例的精神。


申请逆权侵佔并不简单，成功的例子多是因为业主去世，没有继承物业的亲人，也没有遗嘱指示如何处理资产，才可以让佔有者成功逆权侵佔。法例设立有效追讨的年期是防止在数十，甚至数百年后，原业主的后裔要求夺回业权。


法例到今天仍具争议，是否公平则是见仁见智。

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