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刚刚，全球最大投行之一摩根士丹利（大摩）发布报告，提醒随着中国对海外投资的监管力度加大，全球楼市将面临“巨大考验”。

大摩的预警不是空穴来风。

缺少了中国买家的全球楼市，很可能会经历一波较大的价格调整，甚至有泡沫破裂的风险。

担忧源自近段时间，国内监管部门不断向海外投资企业施加的压力。

7月20号，中国政府公开敦促商业团体将资金投入到“一带一路”战略中来，而不是去海外“盲目逐利”。银监会也采取措施，切断了某些海外项目的融资渠道。

监管者们还为“非理性海外投资”列出了负面清单，清单上的并购项目将被认为具有“向海外转移资产”的嫌疑，其在国内的融资都将受到严密的监控。

地产、酒店、电影、媒体、体育俱乐部和非核心业务的海外收购都在名单之列。

近期，万达数个海外项目遭管控、复星在印度的收购案都遇挫。

另据路透社报道，一天前，海航集团两宗海外收购交易，由于融资困难而遇阻。一起是以大约2亿英镑收购英国外币兑换运营商International Currency Exchange(ICE)，另一起是对瑞典一家酒店集团的收购。

可见官方对海外投资进行监管的坚决态度。

地产业在“非理性海外投资负面清单”的项目中占比高达3/4。在中国企业2017年全年的海外并购投资中，地产业占到了总资金量的6.3%，而酒店、电影、媒体、体育俱乐部等其他业务加起来也不过才占到2.1%（下图）。

由于过去几年国内企业预期美元将升值，将人民币兑换成美元去购买国外便宜的地产已经成为了国内企业某种“逐利保值”的手段。同时，疯涌的中国资本推高了全球房价。

在各国中，中国买家最爱的澳大利亚和加拿大，已经相继推出针对外国买家的印花税，限制中国人购买当地住宅。而两国的房价已达到历史最高点，加拿大房价已比美国高一倍（下图）。

大摩预计，在海外地产投资受到严密监管后，2017年中国的海外地产投资将从2016年的106亿美元锐减到17亿美元，同比下降84%。而在2018年，这个数字将进一步下降至14亿。

可想而知，中国内地投资锐减，将给美国、中国香港、澳大利亚、加拿大和英国等国的地产业带来较大冲击。

据Real Capital数据，2016年中国海外商业地产投资的主要去向是美国（43%）、香港（18%）澳大利亚（12%）和英国（5%）。

海外投资受监管的负面影响已初露端倪。

过去半年内，中国对英国的商业地产投资中有34%处于停滞待审状态，对美国的商业地产投资中则有7%处于停滞待审状态。

在美国住宅地产市场，中国买家过去一年的投资总额达317亿美元，创历年新高，比去年上升18.6%，占所有外国买家交易的20.7%。

然而，中国的买家超过一半是美国当地居民（新移民、留学生、工作签证持有人等），非居民的购买者（投资或度假）从2015年以来逐渐减少。

这些变化都与外汇管制、海外投资监管相关。

不过鉴于美国地产市场体量巨大，中国买家的暂时退出并不会导致美国地产暴跌或系统性金融危机。

真正可能遇到挑战的市场主要是以下几个。

1中国香港

2016年共有56亿美元的资金从内地涌入香港楼市，是2014年的3倍，2013年的4倍多。仅在今年的第一季度，这笔资金量就高达43亿美元，达到了2016年全年资金量的77%。

截至目前，内地资金已将香港80%的新拍土地和近50%的办公楼宇收入囊中。据香港差饷物业估价署数据，全港私人住宅楼价指数连涨15个月，且连续第八个月创出新高。

但如果突然因主观介入而导致入港资金锐减，对本已处于高位的香港楼市会带来相当的冲击。

2加拿大

今年初还十分火热的多伦多楼市，目前已经连续两个月下调，出现拐点迹象。目前推出了针对海外买家的15%投机税，加之中国对个人投资者的外汇监管，双重压力下，许多加拿大投资机构均对后期房价持保留态度。

卖家逐渐放出房源，买家放宽心态来砍价、等待，海外资金流入减少，数个因素叠加，可能使加拿大楼市遇到不小挑战。

3澳大利亚

在2015年至2016年间，中国是澳大利亚地产的最大海外投资者，资金量高达320亿澳元之巨，几乎是同期美国对澳地产投资的4倍。而在这320亿澳元中，有200亿澳元属于居民地产交易。

摩根士丹利预计，随着中国方面的需求放缓，澳大利亚房价将受到影响。另外，由于中资在最近3年里控制了澳大利亚12-25%的商业地产交易额，悉尼、墨尔本等大城市的办公楼宇或将受到较大影响。

与此同时，在住宅地产方面，澳大利亚各州也针对外国买家开征3%至10%不等的印花税。与加拿大类似，面临本国限制海外买家，及最大海外买家（中国）的外汇严控，澳洲楼市也将面临上涨阻力。

4英国

英国脱欧带来的英镑下挫，使中资追捧英国地产。在2006年，中资在伦敦地产交易中的参与率还不到1%，但到2016年末，这个比例飞跃至了25%，并对当地居民房价产生了不小的影响。

据不完全统计，今年上半年中资在英国购买的地产至少达60亿英镑，成为英国最大的海外买家。

摩根士丹利预计，随着中资的撤退，或者至少是投资停滞，伦敦房价在士气上将遭受很大打击。再加上脱欧带来的金融中心地位动摇、就业岗位持续减少，伦敦商业地产的价值在未来可能面临一波较大的调整。

如今的中国政策，也逐渐开始影响全球市场。中国海外投资放缓，全球楼市也可能面临回调。