文 / James Tong
房市的痛点
澳洲的房市有两个痛点：
一个是城市的人口越来越多，密度越来越大；
另一个是住房供需失调，房价越来越贵，变得不宜居。
这两个问题很容易被看成是关联的，互为因果而且是无解的死结，于是唯一的方法，就是严控人口，停止发展。这种认知，甚至已经成为了左右国家政策的“民意”。
但如果我们把两者分开，用逻辑分析一下，就会发现，其实并不如此。
上篇《澳洲城市的“伟大”之路》，我介绍了澳洲房地产理事会Property Council of Australia刚推出的一份重量级报告：“Creating Great Australian Cities 打造伟大的澳洲城市”。里面已经用详细的数据，把未来城市的方向描述出来。
可是，包括我们华人读者，还是会说：我们来澳洲，不就是因为被蓝天白云、干净的空气、稀少的人口这些宜居的环境吸引吗？难道悉尼反而要学北京上海？
所以，我打算再介绍两份报告，把问题说说清楚。
本周先说悉尼发展委员会The Committee for Sydney今年4月份推出的《城市再平衡Re-Balancing The City》。
这份报告的目的，是为了给各个市中心翻新改建Town Centre Renewal提供策略上的指引。其重点就是：大家不应该害怕城市密度升高。把高密度和不宜居划上等号，其实是一种逻辑上不成立的旧思维。
“桃花源” 不宜居
要把问题说清楚，我们首先要把什么是“宜居”定义好。
说宜居，一般人脑子里很容易就弹出一幕陶渊明的“桃花源记”景色。或者，至少也是一个“农家乐”的场景。
其实，在现代生活中，有很多生活必需的场景(也就是Life Style)，这些场景的“档次”，才是判别“宜居”与否的标准。它们包括：工作，购物，医疗，学校，社交，运动，娱乐..... 然后，我们还要考虑有没有宜人的景观，空气的质量，垃圾废物的处理等等。
至于我们花大笔资金买的“家”，反而是一个小部分。我们会希望所买的房子能处于很好的位置，让我们高效地完成以上的活动。所以你可以想像，一个宜居的城市，首先必须是一个功能多样的综合体。
人们从上一个场境转到下一个场境，是会产生交通需要的。如果要花费很多时间，那么就算不上宜居。从这个意义上说，“桃花源”只是周末度假胜地，它并不宜居。所以，在规划大悉尼的时候，就推出了一个30分钟生活区30-minute city的概念，有一些地区，甚至希望提升到20分钟生活区。
悉尼产业的“大反转”
悉尼的城市规划无疑是存在压力的。它目前占了全国大约四分之一的经济增长。传统行业的比例一直在不断下降，但城市的实体结构还是源于过去工业全盛时期，当时高薪工人居住在郊区，开车前往分散在整个城市的制造业中心工作。
如今，悉尼的经济和增长的支柱产业已经发生根本的变化，金融服务业成为了产值最大的行业。不同的金融机构紧凑地聚在一起，产生了新的密集性劳动产业形态。同时这些行业的增长也要求有多样化的定居模式。
知识型的工作人员会希望上班的路程在半小时以内，所以他们会住在离工作地点很近的地方。而且这些工种也要求与不同的工种、更复杂的劳动力相互配合。
这种产业的“大反转great inversion”给悉尼带来了一个严重问题。
悉尼原来分散的郊区和汽车道的结构意味着，这些新的工作需要更多的出行时间，而且要面临拥堵和社区设施不足的压力。那些有幸住在中心地段的人，以及早早买了拥有便利社区设施地段的人，是悉尼的赢家——而那些没有这样做的人，就错失了机会。
悉尼还不断在增长中。在接下来的40年里，悉尼的人口要将近翻倍，达到800万人，相当于今天的伦敦。如何安置更多的人口呢？
如果用旧的思维，只要想想新居和工作之间的距离有多大，悉尼都市化就不应该继续向外发展了。悉尼的政策制定者们的烦恼不是一般的大。
这就是为什么大悉尼发展委员会要推出三大中心的远景。
密度不是目标
那是不是密度越高越宜居呢？其实也不是。
因为人们生活场景的重要性也是会不断变化的，一个人独居，二人世界，有小孩，有老人，各种场境的优先次序会发生重大变化。这就是为何有人要买一房，有人要买校区，有人要买养老院。
不同的时代，不同的科技发展阶段，人们对生活场景的要求也在变化。到了我们这个时代，没有网络、慢速的网络和高速的网络也是分辨是否宜居的一个重要的因素。
也就是说，一个城市是否宜居是没有定式的，我们除了要看它是否能容纳各种生活场境，还要看它是否能很好地适应人们需求的变化和时代的变迁。
密度只是把一切要求合理安排之后，自然产生的结果。
在中低密度的小镇，我们可能会有一所公立学校，离家不远会有个家庭医生，出行可能是步行距离就有公共汽车或轻轨电车，每个家庭主要在自己的花园活动。有一条主街，人们开店做些小生意。
在中密度的城区，我们可能会有几所公立学校，有一个托儿中心，离家不远有一家综合医院或医疗中心，出行可能要开车或坐公共汽车，区域内有很多绿地让人们休闲活动。工作机会来自于大楼下面的商业和零售商店。
在高密度的城区，我们可能会有几所公立学校、高等学府，离家不远有具备专门设施的专科医院，步行距离可到一体化的高速交通工具，区域内有大片绿化公园、步行街。工作机会来自于本区连接全球服务支持的商业中心。
不管是低、中、高密度，它们都有区域中心的特性，在悉尼30分钟生活区网络中起到节点的作用。
识别宜居社区
那么，当大家要买房时，如何识别宜居社区呢？报告中总结了一个成功的都市中心可能具备的十三个特色：
精致有趣的建筑体量组合
多种住宅建筑类型和租期
高密度开发位于公共交通节点周围
在市区中心有步行街网络
主要的道路改造为有吸引力的林荫大道
恰到好处地配置社交活动设施
高质量的公共区域
合理提供停车和维修服务
一个统一的24小时可见的地区特征品牌
创新的市中心管理策略
一个区域性的智慧城市战略
以促进创业和小企业就业增长为中心
与当地社区建立良好互动关系，让社区参与重建计划
这份报告里除了讨论产业和未来的变化，还有一点是比较值得了解的：
密度和房价的相关性
许多人本能地认为，人们不想住在密度较高的社区，而更喜欢有个私密的大花园。
他们也认为密集的街区太拥挤，会聚集贫民，变成犯罪和反社会活动的温床；城市的密度高，就没有足够的基础设施来支持人口，交通将会恶化。
这个观点拿出来在公众讨论，赞成的会很多。
可事实上，大家都在用脚和钱包来投票，人还是居住得越来越密集。
看土地的价格，就是识别集体偏好的一个好的标志，贵的地方才是人们真正看重的地方。
（这是一张很直观的悉尼各区人口密度和每平方未开发土地的价格关系图）
即使你对悉尼房价只有模糊的概念，你也会知道高密度的市区比低密度的郊区更贵。
事实上，当人们有选择的时候，越来越多的悉尼人选择高密度的生活和工作。
有选择的人会选择设计良好的地方，这些地方提供了可步行的高密度的经济、健康和社会效益。
而我们真正的挑战应该是，如何把这些好处带给更多的社区。
作者：James Tong
澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席
