2017年7月15日 星期六 天气：晴

“下南区上南区，下东区上东区”。这些都是我自己瞎编的，但是有很多看过我文章的朋友也这么来理解，让我很是欣慰。看房日记写到今天，有一大片区域，我还未太染指，那就是悉尼的下东区，除了Randwick, Coogee外，大区内还有很多区域没怎么写过，上周有一位大全会员给我留言，希望我能聊聊这里，我说好吧。

（另外，有些人最近在后台给我们留言要求房屋估价，声称自己是大全的会员。写了一堆自己的房屋细节。你记住，加关注不等于成为大全会员。另外，有些国人说起话来一副全世界都欠他的嘴脸，毫无礼貌，一副颐指气使的口气，也许你有钱有地位，但你真的没什么教养。）

悉尼的下东区是悉尼著名大学新南威尔士大学UNSW的所在地，所以被很多年轻人所熟知。不像内西区或下北区，你时不时的会路过，不经意的便会有些概念，而下东区，你没什么事，是不太可能经过的。所以对于没在这里读大学的朋友，这里或许还挺陌生的。

周末，我一般去到一个区，如果开车开到还是没办法动笔，没有灵感，我会接着开车转下去，找灵感，而下东区中的这几个区，是一片让我怎么开车都没什么感觉的区域，而其中最具代表的就是今天要说的Kensington和Kingsford。

有些很了解这里的朋友会说，“哟，那是你不懂这里。”但每个人都有权喜欢一个区域和不喜欢一个区域，无关价格，不是么？

进入今天的看房日记。

Kensington

这个中位价达到了近240万澳币的区域，在整个Randwick大区中排名第三，仅次Clovelly和Coogee这两个靠水的区域，也可以说是下东区中不靠水的区域里，房价最贵的。房价高于正北下Seaforth，上北Gordon等。

如果你仔细看地图，你会发现是M1公路将这里与悉尼的东南区代表Zetland隔开。相比Zetland，Kensington的房屋密度要低很多。另外，Kensington的区域面积看着挺大，但Austrlaian Golf Club和UNSW都被划在了这个区里，以至于真正可用于居住的土地面积少的可怜。

可能很多人了解这里多是因为UNSW的缘故，但这里可不是一般的学生买得起的。包括Kingsford在内，下东这两个内陆区，独立屋形式多是以Bunglow存在，房屋看起来都比较旧，特别缺少视觉上的冲击。

我去了5-6家过往6年成交最贵的房屋所在地，鲜有让人惊叹的物业。

只有一处，让我觉得有点意思的，请看下图。

地势如此高的，而且全面的绿地都是自家的，我是头一回见，显得还挺壮丽。这套物业去年初360万澳币售出，占地916平。

Kensington区域中有一条东部的主路之一即Anzac Parade，这条路将这个区一分为二，总体来讲，此路的西边，即和M1夹的区间，物业较贵，有些街区的树林茂密，此为不多的亮点吧。

Kensington的设施一般，基本就是在Anzac Parade沿线上，死气沉沉的破败之感，这是下东区的通病，和内城区Surry Hills以及Redfern, Erskineville, Glebe，Newtown等内西区相比，差的不是一星半点。

看房间隙，去买咖啡，还是要去Randwick方便点。Kensington, Kingsford周边实在是... ...包括饭店在内，名起的都挺大，“...大酒楼”，可门脸小得可怜。这让我突然想起Hurstville一家理发店的广告，“殿堂级理发师Justin, 请上二楼左转。”

Kensington的学校一般，反正前100名里，没有，无论公校私校。

另外，区域内的公寓蛮多的，周末独立屋的inspection很少，但公寓却很多。公寓的涨幅，和卖得死贵的价格来讲，真是一般般，机会成本较高。

来看宏观数据。

宏观市场

目前市场一瞥

独立屋市场：

区域内的独立屋中位价240万澳币。新洲排名第59位。

区域和内西的Croydon很像，虽然Croydon便宜点，但我还是会选Croydon。

Kingsford

Kingsford的基建要比Kensington好一些。但街边的基建和悉尼下北，内西相比还是差很多，依旧破败。我脑中周六的清晨的图片大体是这样的：

街角的咖啡店络绎不绝的人群，老板及服务生忙不迭的收拾餐桌，还不忘笑盈盈的和熟客打着招呼，开车路过，你会闻到让人惬意的烤咖啡豆的味道，另一边，一辆车按了下车喇叭，周末逛购物中心的人多，车位十分紧张，我看那已摇下车窗的司机，摆着手，还不停摇头，仿佛自己节操多高似的，示意前边的车快点开；路边的鬼妹穿着黑色紧身裤，粉色运动装，手臂绑着手机听着歌，慢跑着，不时看着手表计算着自己跑的公里数；远处老奶奶画着淡妆，领着自己的西高地，或与自己的老闺蜜，慢悠悠地溜达着，嘴角挂着笑... ...

但在下东，这些都没有。

这里我看到的第一个物业的二手中介是Lj Hooker代理的一处Bungalow，房子在外看着很旧，但里面很漂亮，非常整洁。一进门，我就发现我在Coogee见过他们，那个叫Cassandra的大姐也认出了我，并准确说出我们是在哪套物业见的面，而这已经是3个月前的事了，很佩服她超强的记忆力。和她聊了几句，她是希腊人，我以前在希腊人的饭店打过工，虽然对希腊人没啥好感，但还是和她用希腊语寒暄了2句。

Kingsford的人口以希腊人，意大利人，亚洲人和部分当地人组成的，的确，这里的亚洲人比我想象的要多，而据Cassandra的介绍，这里的希腊人都是比较有钱的，呵呵，好吧。

Kinsford作为下东区公共汽车的枢纽还是要夸下的，未来这里进入轻轨，会更加方便，会在文末交代。

来看宏观数据。

宏观市场

目前市场一瞥

独立屋市场：

区域内的独立屋中位价210万澳币。新洲排名第90位。

大悟看房I

布局: 3房2卫3车位

占地面积：405平

上次售出时间：1992年

当时价位：39万澳币

目前状态：拍卖

建议价格：210万澳币起

这个房子如果外部看起来打40分的话，内部可以打80分。非常的整洁干净，目前不接受报价，因为第一周开放的原因。

大悟总结 

下东区的这两张K，写到这，我想如果要补充的话，就是未来要通的轻轨了。

蓝色的为已经存在的，红色为2019年通车的，从悉尼的CBD到Surry Hills, Kensington, UNSW, Kingsford，以及Randwick，交通的顺畅一定会带动下东区的繁华程度，作为悉尼教育和医疗的重镇，我不认为这里房屋不便宜的现实是无理的。

对于很多区域的昂贵程度，都取决于对等预算的人是否愿意买进，如果有，那就说明价格是合理的。对于一个区域的认知度，因人而异。只能说，对于我而言，这里不太符合我的居住感，但对于习惯了这里的族群而言则不然吧。

本期看房日记就是这样，感谢阅读！

作者大悟简介：

• 全球第一本针对澳洲房产书籍《澳洲房产那点事儿》作者

• 澳洲当地学术性房产中立机构【澳洲房产大全】主编

• 悉尼华人80后Buyer's Agent 

• 连载四年《评论员文章》专栏主笔

• 连载三年《大悟看房日记》周刊主笔

• 《Buyer's Agent专栏》周刊主笔