根据ATO于5月21日发布的公告,ATO将展开一项针对房东的新计划,将从物业管理软件供应商处收集信息,对房东们进行查税。
(https://www.ato.gov.au/General/Gen/Property-management---2018-19-to-2022-23-financial-years/)
Part 1
ATO将对160万房东进行查税
根据该计划,ATO将收集2018-19财年至2022-23财年,大约160万位个人业主的出租屋信息的物业管理数据,而收集这些数据的目的就是为了查税。
ATO在公告中指出,大多数人都做了正确的事情,按照规定正确地填报了纳税单,但是部分纳税人可能会在他们的纳税单中,扣除他们的租金申报。
尽管大部分人都做了正确的事情,但即使是小部分人的漏报,政府每年也将损失数十亿澳元的税收。因此,ATO需要通过对物业管理数据的收集,来解决税收差距问题。
(图源:The New Daily)
按照这个新项目,ATO将将从物业管理软件提供方处收集信息,并将其与ATO记录进行比对,以便:
作为信息和教育运动的一部分,告知出租物业的业主他们的税务义务
展开合规活动,以保护税收制度的完整性,确保每个人都缴纳正确的税款
更新系统,使客户更容易与系统互动,并且正确地处理他们的税务事宜
ATO还指出,通过这个物业管理数据匹配计划,将能够识别和解决一系列税务风险,包括:
所得税——确认正确报告的租金收入,租金相关的收入,租金费用和相关扣除
资本利得税(CGT)——获得资本利得正确时,出售物业用于产生收入
住宿——确保出租物业的业主有住宿纳税申报单
Part 2
这三大类信息将被收集
在这个新的数据收集项目中,业主、出租物业和物业经理的信息都将被ATO进行查看和比对:
01
业主详情
有效身份证件
姓名
企业名称(如适用)
业务联系人姓名(如适用)
住宅地址
澳大利亚商业编号(如适用)
电子邮件地址、联系电话号码
BSB号、银行账号、银行账户名称
02
出租物业详情
房产唯一代码
地址
首次出租房产的日期
租金收入类别
租金收入金额
租赁费用类别
租赁费用金额
租金净额
03
物业经理详情
公司名称
管理中介姓名
公司地址
电子邮件地址、联系电话号码
澳洲商业号码(ABN)
中介许可证号码
(图源:The New Daily)
通过以上数据的收集和对比,ATO最终的目标是:
帮助确保个人和企业履行其纳税和养老金义务
发现和教育可能未能履行其报告义务的个人和企业,并协助他们遵守以下义务:
- 提交所得税申报表
- 正确报告租金收入和相关抵扣额
- 带来收入的财产的资本增值税义务
由于数据提供者的数量可能较多,ATO表示会与这些提供者合作,定期收集数据,并且将在收到来自所有数据提供商的最后一批经验证的数据文件后,将每个财政年度的数据保留七年。
Part 3
华人房东“逃税机密”曝光
对于报税时的租金扣除行为,ATO一直以来都在严格审查,ATO每年都会对纳税申报表的随机样本进行审查,以计算征收的税款与ATO在完全符合法律的情况下应征收的税款之间的差额。
2017-18 财年,ATO估计非营业个人的净税收差距为 5.6%,即 83 亿澳元,租金占这一净税收差距的 18%,约15亿澳元。
(图源:网络)
ATO使用正式的信息收集权力收集了物业管理的数据样本,以调查这些数据的价值,以帮助减少租金税差距。数据样本与ATO记录进行了匹配,发现符合该数据匹配程序目标可接受的标准。
初步的合规审查显示,租金收入少报、物业管理费多报的现象常有发生,这足以支持收集更广泛的数据。
虽然ATO的这个新计划并不是针对华人群体,但华人绝对是受影响最大的群体之一。不可否认的是,华人圈中确实充斥着大量的“非法租房”的现象。
很多华人房东,甚至是二房东,通过现金交易、或者将房屋申报为无人居住的方式隐瞒税收的同时,实际上也在侵害着租房者的利益。因为从这样的房东手上租房,一般都是不会签订正规的租房协议的。
甚至在华人论坛上有人询问租金算不算收入时,还有很多人回帖支招“如何逃税”。
“不想交税就收现金,直接花掉别存银行,ATO也拿你没辙。”
“每两周一次规律入账肯定跑不掉,建议收现金。现金太多回国的时候带进带出一下。”
从这些回帖来看,很多都知道租金收入是需要报税的,但是没有意识到自己通过收取现金来逃税的行为是不对的,甚至触犯了澳洲的法律。
不仅仅是报税,在此前的退税申请审查中,ATO委员会助理委员Gavin Siebert表示,对扣除租金后的报税表进行随机抽样后发现,90%的报税表存在错误。“我们对这一领域的违规程度感到担忧,并将密切关注退税申报情况。”
2017年至2018年,ATO曾审计了1500多名纳税人的租赁索赔,并开出了130万澳元的罚款。
(图源:Daily Telegraph)
一名纳税人须缴付逾1.2万澳元罚款,因其为名下度假屋申请租赁索赔,而该度假屋并非真正可供出租。另一名纳税人则被罚款5500澳元,因为他们没有把租金利息扣减计算在内,以弥补投资贷款支付生活开支部分。
Siebert表示,我们向纳税人传达的信息是明确的:
如果你要出租一个房间或一处房产,你挣的任何钱都必须申报为收入,而你要求扣除的任何费用可能都需要分摊到个人使用部分。
如果你存在以下做法,那么你很可能就会成为ATO打击的对象。
未申报通过出租房屋所获得的收益
过度申报度假屋的扣税
在实际情况不符的情况下,丈夫和妻子共同分摊租金收入和费用
抵扣在购买后不久的修理和维护房地产费用
申报私人使用那部分贷款的利息在投资房中
很多华人选择定居澳洲,都是因为澳洲的福利好,而这些福利都是由税收支撑的,ATO肯定是不会容忍因为没有申报租金而产生的数十亿澳元的税收差额。依法纳税是义务,享受权利的同时也必须履行义务。
通过这次的审查计划,必然有大批没有申报房租收入的房东将要暴露。只要严格按照规定报税缴税,那么无论ATO审查有多严格,也不必慌张。
(编辑:Joan)