在2017年中只有一位经济学家准确预测房价将会下跌。当时一些专家认为，悉尼房价可能上涨9%。图: Henry Zwartz

文：Ingrid Fuary-Wagner

原载：AFR

编译：澳房汇

一年的变化可以很大，尤其是澳大利亚房价的走势。

在2017年中，那些在拍卖时担心错失良机的竞标者，尤其是在悉尼和墨尔本，仍在继续推高房价，售价往往会比底价高出数十万元。

当时，澳大利亚几位顶级经济学家对2018年房价走势做出了预测。

在2017年中接受澳大利亚金融评论报调查的经济学家中，只有一位预测价格将下跌。一些专家认为，悉尼房价可能上涨9%。

2018年房价预测。黑色为实际发生的情况，其余为预测。

几个月后，房价见顶，悉尼房价中位数下跌1.9%，至117万元。然后在11月底，政府宣布成立一个皇家委员会，调查银行和金融服务业的不当行为。

根据CoreLogic 9月份的数据，今年迄今，全国房价已下跌2.6%，悉尼房价下跌4.9%。

BIS Economics经济学家Angie Zigomanis的预测最为准确，他预测全澳房价将下跌1%，悉尼则将下跌4%。

Zigomanis表示，这些预测是基于去年投资者(尤其是悉尼)贷款环境收紧而作出的。

他指推动悉尼房市繁荣的一个关键因素是投资者市场。

全国房价年跌幅为2.7%，悉尼首当其冲

 “很重要的一点是，我们要看到市场信心的走向是如何——投资者和自住买家会继续从市场撤退吗? 这是我们最大的疑问。另一方面，我们仍预计悉尼人口将出现强劲增长。”

尽管其他机构的几位经济学家预计宏观审慎政策会抑制住房需求，但预测的幅度要比实际的小得多。

汇丰银行当时预计，与2017年相比，悉尼的房价将在2018年温和增长7%至9%，而全国的升幅预期为3%至6%。

澳大利亚国民银行(NAB)当时预计，2018年全国房价将增长4.3%，悉尼房价将上升4.9%，而投资银行摩根大通则预计，全国房价将增长2%。

尽管投资银行瑞银早在2017年3月就“敲响了市场的警钟，指市场已见顶”，但该行预计，2018年的房价增幅为0%至3%。

难怪许多人都错了，因为这场完美风暴那时才刚刚开始酝酿。面对更高的税项，外国买家的需求疲软，工资增长停滞在接近历史低点的水平，新公寓的涌入增加了供应，然后，联邦政府宣布银行业皇家委员会为进行调查。

NAB首席经济学家Alan Oster表示，2017年那个时候，经济学家低估了信贷环境将会收紧的程度，而来自中国的资金也比预期的要少。

他表示:“我们当中的大多数人预测工资到现在应该会有上涨，但事实并非如此。”

尽管如此，Oster指出，房价下跌应该从整体角度来解读，澳洲房地产市场仍然相当健康。较4年前，悉尼房价仍上涨了26%，墨尔本房价上涨了33%。他认为这是一个温和的周期调整。

今年的市场预测依然变幻莫测。本月早些时候，摩根士丹利将其对全国房价的初步预期从峰值至谷底的10%跌幅调高至15%。

与此同时，NAB最近4个月来第二次下调了对悉尼和墨尔本的房价预期，理由是这两个城市的房地产专业人士信心都跌至7年来的低点。

今年年初，在皇家委员会开始向银行进行调查，并经历了几个月的价格下跌后，麦格理分析师对房价表现出了谨慎乐观态度。他们向客户表示“很可能”全国房价会再次温和上涨。

报告指出:“住宅价格的增长和活动具有很强的季节性，因此数据必须经过季节性调整，才能清楚地反映房价走势。”

更多详情可参阅：https://www.afr.com/real-estate/why-it-was-easy-to-get-2018-property-prices-predictions-so-wrong-20181022-h16yqk