如果您打算买房，或者你正在寻求Refinance，你可能会问自己，我应该固定我的房屋贷款吗？像大多数决定一样，每个选项都有优点和缺点。而在决定自己的选择之前，不妨看看两者的利与弊，这样可以帮助您更好地做出选择。
释义
浮动利率(variable rate)，顾名思义，利率会跟着市场变化。每个月的第一个周二，澳洲联储RBA都会宣布现金利率决议，每个银行可以根据自身的需求决定是否对其贷款利率做出调整。2016年5月和8月，RBA先后宣布下调现金利率0.25%，而澳洲各大小银行也纷纷将各自的基准浮动利率做出了不同幅度的调整。这对于选择了浮动利率的房屋贷款客户来说，2016年他们的贷款利率可能因为市场变化而经历了先后两次下调。
固定利率(fixed rate)指的是在一定期限（即固定期限，一般为1-5年）内，房屋贷款的利率保持不变。这意味着在固定期限内，房屋贷款利率不会随市场变化而改变，无论RBA宣布加息还是降息都不会对其产生影响。固定期结束后，房屋贷款利率自动变为届时的银行浮动利率。
固定利率分析
优势：
使预算更容易- 您确切知道您的还款将会是什么，因此您可以提前计划并自信地设定财务目标，特别是对于将房屋包租出去的买家，固定利率可以给这部分买家的支出预算带来很好的稳定性，而且风险要小得多。
利率上涨不会影响你的贷款- 如果利率上涨超过你的固定利率，你会很高兴知道你的付款低于浮动利率。
现金利率维持最低点- 现在澳储行的现金利率一直处于历史最低点，有些银行还为买家提出额外的优惠政策。
劣势：
利率下降不适用于您的贷款- 如果您的固定利率超过浮动利率，您将不会从利率下降中受益。
额外还款限额– 固定利率贷款在澳洲通常情况下是不能高额的提前还贷的，只能每年还固定金额，或者每年的还款额度有一定的上限亦或者在支付一定违约费用的前提下可以进行超额还款。举个例子，通常情况下，银行每年最多允许多还款$10,000，但是有些银行比如Westpac允许最多一年$30,000的额外还款，超过规定的金额会有额外的罚款。
您有Redraw的需要吗？ - Redraw功能是银行容许客户将还入自己Home Loan房贷中的钱再次从银行有条件的借贷出来。而在固定利率的情况下，很多银行是不提供Redraw服务的。
违约费用- 如果您在固定利率期限内更改或还清贷款，则固定利率贷款可能会有中断费用，也就是解约金（解约费用可能会很高昂，往往超过几千澳币，在一些情况下甚至会超过几万澳币！所以要了解清晰银行的先关条款，以确保固定利率贷款是合适的选择）。
拿到固定利率贷款后若对其不管不问，固定期限结束后，他们可能面临很高的浮动利率。
在以下情况，可以考虑固定贷款利率：
希望明确掌握未来几年的利息花费
希望锁定目前的利率，以降低未来几年利率变动对贷款的影响
希望享受目前低利率的惠利，预期未来几年利率可能走高
收入稳定，可定期偿还贷款，但没有大额提前还款的计划
未来几年没有出售用于抵押的房屋的计划
未来几年没有再融资或增加贷款的计划
固定利率贷款实例
澳洲首置业者组织（First Home BuyersAustralia，FHBA）的负责人说，很多首置业者都选择好好利用历史最低的现金利率和市面上的固定利率贷款优惠。在FHBA的客户中，80%以上的客户选择把部分房贷设为固定利率，63%的人则选择把全部贷款都设为固定利率。墨尔本以为置业买家在申请贷款时，他表示他希望自己大部分的贷款都是固定利率，这样的话无论发生什么意外状况，他自己心里都能有个底。而且现在澳储行的现金利率一直处于历史最低点并且还有一部分优惠政策，很多买家担心利率会上涨所以选择将利率固定。
浮动利率分析
优势：
您可以额外还款- 额外的还款一般来说是被允许的，这可以节省你的利息，并帮助你尽快还清贷款。
拥有更多还款方式以及功能–很多浮动利率贷款通常具有吸引人的优惠，例如对任何额外还款进行重组或通过设立对冲账户来节省利息。
贷款重组-如果您在其他地方找到更便宜的贷款，如果您有可变利率房屋贷款，重组贷款相对来说也会变得更容易，更便宜一些。
劣势：
还款数额不固定，预算无法稳定 -当利率变化时，贷款还款的数额可能会增加，因此可能难以确定预算。
按揭压力 –加息将导致还款金额增加，贷款人或将面临无法偿还贷款的压力。
拆分贷款 - 部分固定和部分浮动
当然，如果固定利率，浮动利率贷款都不是您想要的话，这里还有一个选择，另就是把一部分房贷设为固定利率，把另一部分房贷设为浮动利率。
贷款拆分的方式通常没有限制，所以您可以分配50%的固定利率贷款，50%的浮动利率，当然这个数额也可以随着您的想法来改变，20%/80%也是可以的，这个决定取决于您。
无论您的方案是什么样的，拆分贷款都可以适用。这意味着贷款应具有最适合您需求的功能，灵活性和费用。
适用业主分析
看完上边这么多利弊分析，很多朋友依旧感觉左右为难，毕竟这个问题没有一个简单的答案，没有人能预测利率，甚至澳储行(RBA)也做不到。
那么，到底什么样的业主才适合固定利率呢？
最简单的方式就是计算一下在在固定利率期间您大概要偿还多少房贷，然后维持这部分的贷款为浮动利率。这样就可以在浮动利率贷款的部分做额外还款或者对冲，而不会产生任何违约金。通常来讲，如果业主是房产投资者，那么全额固定利率贷款会使一个不错的选择，因为房产投资通常不会做额外的还款，同时固定还款的金额也方便做财务和税务的规划。
而如果业主是自住的话，更常见的是一部分固定一部分浮动，在保持贷款账户灵活性的同时，可以进行大额的贷款偿还，同时也可以享受固定利率的稳定利息。
在选择最适合您的住房贷款类型时，要先了解您的财务状况以及您对未来的愿景：您需要多少资金来保障生存？你的生活方式会给你的贷款带来多大的灵活性？ 你是否会长期坚持住你的家？ 这不仅仅是一项交易，它甚至会决定你未来的生活方式和目标，所以，在选择固定利率或是浮动利率贷款时，一定要慎之又慎。
精益地产 整理发布
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