文 / James Tong
国庆之后，澳洲房市似乎在慢慢积累能量，开始有回稳的迹象。
上几周，在媒体中还可看到“房地产繁荣已经终结-Real estate boom is over”等丧气说法，这一周突然又不见了。
代之而来的是麦格理银行说：澳洲的房价正在广泛地轻微回升，只是我们不能期望回升太快，而且在不同的地域、不同的房子，情况都会有差异。
他们不是凭空猜想的，是两位研究员Justin Fabo和Ric Deverell研究了Domain APM以及CoreLogic RP Data两大主要研究机构的数据而得出的结论。
他们认为澳洲房价的走势是有明显季节性的，如果把季节性的调节指数考虑进去，已经可以看到房价开始回升。为此，他们专门给银行客户写了一份通知。
如果你如我一样对房市持“乐观+保守”的态度，也就是说，从长线大势角度看好房地产，但在自己选房时谨慎小心。那么，正常的反应应该是：“不会吧，这么快？”，会不会过两星期又往回倒呢？
这感觉，可借用我们联邦财长Scott Morrison的话来形容：澳洲的房市正处于刀锋的边沿“Australia’s housing market was poised on a knife-edge”。
这是什么意思呢？就是说房市对政策的一点点变动都非常敏感“it was vulnerable to modest policy changes”。
嗯，一切都在政府的掌控中，房市“真乖”！虽然这样“动手术”，政府自己也在冒汗。
在中国，刚获恒大集团以1500万年薪聘为首席经济学家的任泽平，对房市有一句总结名言：“房市短期看金融、中期看土地、长期看人口”。但最近另一位“老任”，任志强总结得更贴切：“房市短期看政策、中期看政策、长期还是看政策”。
想想也是，所谓金融、土地、人口，皆是政策。这话如果让我们的财长听到，也会同意的。
这样看事情就很好明白了：
人口，澳洲长远来说必然是大增，规划中到2056年，会增加60%到4千2百万人；
土地，澳洲虽然有的是，但称得上宜居的也确实有限，政府立心扩大公路、铁路网、也等着房地产的回报。
那么现在我们加紧信贷监管的金融政策就是政府能用的唯一招式，其效果也只能是：短期的。
而且短期的政策越任性，后面引来的波动越不好控制。这是政府要冒汗的原因。
尽管知道只是短期的政策效应，作为小老百姓，我们有什么具体的应对招数呢？
上周文章我说了John McGrath给大家支招：
有房者，想办法重做贷款“Refinance”，去找一个更便宜的Home Loan；买房者，多做功课，因为挑选的机会更多了，但不要去追彩虹 — 幻想房价大跌；卖房者，早点卖吧，后面房价可能会有一波更低…”。
另一位著名投资专家 Michael Yardney 说得更明确一些，就是大家如果买，就要买“投资级别-Investment Grade”的物业。他说，虽然任何一个物业都可成为投资标的，但澳洲有大约960万个住宅，任何时候都有大约25万个在出售，并不是所有的房产都是好投资！在他眼里，只有不到2%的房产称得上“投资级别”。哪些呢？他总结说：
首先是对自住买家有吸引力的 — 自住买家多的地方大家会小心维护，长远来说会让片区增值。
开价低于内在价值 — 所以他不喜欢买新房与楼花。
土地资产比率比较高 — 不一定意味着买大片土地，但是在物业构成部分中土地占比要大。
所属地区有资本持续增长历史，根据人口统计数据，这些地区的增长高于平均水平。
需有动人之处 — 有一种独特的、给人与别不同的感觉，或稀缺的资产。
好的生活街区，步行距离可到咖啡馆，商店，餐馆和公园。
最后，可以通过简单翻修或再开发就可升值，而不是等房市大升才赚钱的。
看过这些招数，看似有道理，但也有点太Aussie了，操作难度不小。
而事实上我们华人对都市化、对投资，有自己的理解，有些认知，可能更具先进性。
在华力恒富一班好朋友的鼓动下，我们决定在2月10日，开一个《寻找澳洲房地产的“爆款”》研讨会，这不是一个严格意义上的讲座，其实就是一个邀请对房市有兴趣、有敏感度的朋友，一起来开个下午茶Party。
当然，也保证有干货，我会把自己的一些思路、和遇到的一些很具特色的“投资级别”项目拿出来与大家交流一下。
讨论的范围我拟了这些，但完全可以突破的：
2018澳洲房地产业的痛点在哪里？
寻找优质投资：高租金 v 高增值
如何从银行的角度看你的信用值？
澳洲的产业优势在哪儿？
投资实例：当房地产遇到优质产业
主持人是我和华力恒富董事总经理 Max Ding
时间：2018年2月10日，星期六，下午2:00-4:00
地址：Suite 403, Level 4, 139 Macquarie Street, Sydney NSW 2000
报名：进入澳房汇公众号，回复“讲座”查询及报名，或致电：02 9025 2198
再强调一下：因我们的场地确实有限，有兴趣的朋友务请预先报名。
