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"土地+别墅”，即House & Land Package对于成熟的买家来说应该一点儿也不陌生。 建筑商一般都可以掌控整个建筑周期，通常都会按照建筑合同中约定的时间内完工的。因此，“带地别墅”对买家来说是非常安全的选择；并且土地是永久产权，增值潜力无限。
选择带地别墅项目通常要先选地块，再选房屋类型。往往买家都会把主要精力放在地块大小(Lot Size), 挑选外观(Façade), 户型(Floor Plan), 内饰材料的升级(Finishes Upgrade)等等细节方面，
却往往忽略了其中一个很重要的元素 – 土地分区（Zoning）。
分区Zoning到底是什么？
Zoning其实是当地政府在进行土地开发时，对土地使用功能的预先规划，赋予一个地区一种属性，所有在这个地区的开发项目都必须与此属性相吻合（至少不冲突）。
(North Kellyville Precinct)
分区最主要的控制内容包括土地切割的样子、开发完成后的效果、密度、高度、建筑退后、建筑材料、小区绿化、停车位和挪车的空间等等问题。
每个城区的具体土地属性划分由当地的Council自行规定，不过划分的种类都大同小异，一般会分为以下8大类。
由此可见您购买的土地本身所带有的属性就已经限制了今后在该地块上可以进行建造的建筑类型，换句话说，土地本身的属性会限制了该地块未来增值的空间！
⚠️⚠️⚠️
小编强烈建议您在挑选地块前，就跟您的销售顾问确认清楚购买土地的属性，避免今后建造房屋以及再销售时带来不必要的麻烦甚至是无法挽回的经济损失。
下面就以新州The Hills Local Environmental Plan (LEP) 2012 （更新至25 Aug 2017）做为例子，
解读与大家购置带地别墅项目时息息相关的两大类土地分区：
1. R2低密度居住用地
2. E4 环境居住用地
R2 Low Density Residential
低密度居住用地
指低密度住宅区，只要符合社区和住宅的建造要求，具备建造多种房屋类型和设施的潜力。
E4 Environmental Living
环境居住用地
具有特殊环境和景观价值的土地，只能建造具有特定要求的房屋。在环境保护用地的类别下，环境保护的价值永远是放在第一位的，所以即使可以进行房租的建造，也有着特别严格的规定，任何修改或增建，都需要专门申请和特别批准。
（比较典型的E4土地，房屋建造的大小和数量严格受限）
图片上的土地看起来非常诱人，土地面积很大，绿化很好，买下来如果再多盖一个house，做成Duplex，肯定增值很多！相信这是不少投资人的第一反应。
但是！但是！
在一切美好的计划实施前，
一定要弄清楚，这块地的zoning属性！
⚠️⚠️⚠️
大小相同的土地，被划分为E4类型的土地售价会比较便宜，因为其未来增值的空间大大受限。其实不仅仅是增值空间的问题，严重的时候还会让您的投资血本无归。
有买家在论坛里咨询有关Kellyville 600平米左右的别墅项目，认为性价比很高，不过土地是E4属性，在咨询其他人的意见。
一位看起来很有经验的朋友立刻就提醒他可能会有山火的风险，尤其是在风口的地方，这会带来无法挽回的损失。大家都知道悉尼到了夏天的山火风险还是很高的，基本上每年都会烧个几次。可见在购买别墅之前与专业人士明确土地的属性是非常有必要的！
购买E4土地前需要考虑的问题如下：
E4土地使用限制是非常严格的，无论是在建造房屋的数量上还是在用途上（例如：禁止用作幼儿园和日托）。
对于E4土地来说，最小分割土地面积为1500平方米（只有1500平方以上的E4土地才可以做 Subdivision）。
对于E4土地来说，在容积率（floor space ratio）方面有及其严格的要求，详细请参考local environment plan.
往往E4土地具有一定程度上的居住风险，例如：火灾（bushfire），同时根据land fire rating的不同，严重影响了建筑成本。
西北地区自然环境优良、发展迅速、还拥有不少优质的教育资源是大家有目共睹的，但是在为自己寻觅一处旺地静宅时，还希望各位能小心谨慎，明察秋毫。
西北精致成熟社区Kellyville，这里目前在售的R2类别墅项目已经非常稀有，具备高品质生活的别墅更是少之又少。
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