（一） 五大新政具体内容及影响

首次购房者印花税新政

 Abolishing stamp duty for first-home buyers

  内容  

从2017年7月1日起，首次购房者购买价值$60万澳元（含$60万澳元）以下的房产，将不需要支付印花税。首次购房者购买价值$60万到$75万澳元的房产，将享受递减的印花税减免。

  条件  

1） 从2017年7月1日起签订合同的新房和二手房。

2） 购房者必须为首次购房，且房产用于自住（连续居住至少12个月）。本地和海外的投资者都不享受此项政策优惠。

3） 购房者必须是澳洲公民，或PR。

  影响  

符合条件的首次购房者将节省印花税：

在7月1号后，新政将在短期内影响高价位户型销售，各大开发商将有机会据此新政，对其项目定价做出相应调整，以适应新的政策环境。

而75万以下的房型，或将吸引更多的本地买家。首次置业者市场将更加活跃。

2

维州偏远地区首次购房补贴翻倍 

 Double the First Home Owner Grant for regional Victoria

  内容  

从2017年7月1日起，维州偏远地区的首次购房者购买价值$75万澳元以下的新房，享受的首次购房补贴将从$1万澳元提升到$2万澳元。

  条件  

1） 从2017年7月1日起，到2020年6月30日签订合同的新房。

2） Metro Melbourne的首次购房者，在购买价值$75万澳元以下的新房时，仍享受原有的$1万澳元补贴。

3） 购房者必须为首次购房，且房产用于自住（连续居住至少12个月）。投资者不享受此项政策优惠。

4） 购房者必须是澳洲公民，或PR。

5） 符合条件的偏远地区如下：

  影响  

偏远地区首次购房者将更有机会拥有自己的首套房产。

偏远地区将迎来更多就业机会，和当地的建筑行业的发展。

3

期房印花税减免政策改革 

 Rebalancing the off plan stamp duty concession

  内容  

从2017年7月1日起，购买期房的印花税减免，只适用于自住房购买者。投资和商业地产将不再享受原有的期房印花税减免。

  影响  

今年7月1日起，不论是本地，还是海外的投资者，购买期房都将不再享受原本的印花税减免。这意味着他们将必须支付全额印花税。本地人士购买期房作为投资用途，将被征收全额印花税（大约是房价的5.5%），海外人士购买期房作为投资，将被征收全额印花税加上额外的海外置业税（大约是房价的5.5% + 7% = 12.5%）。

预计7月1日之后，来自本地和海外的投资客户短期内将会减少。

但事实上，全澳只有维州在此之前一直实行期房印花税减免政策（无论自住或投资），其他州均没有类似的优惠条件。所以这项新政可以理解为维州在向其他州看齐，并不能理解为政府打压期房。

4

维州征收住宅空置税 

 Vacant Residential Property Tax

  内容  

从2018年1月1日起，维州政府将针对一年内空置超过6个月的住宅征收住宅空置税。金额为该房产增值部分的1%。

  条件  

1） 由业主向State Revenue Office自行申报，每年与土地税一起交付。State Revenue Office将进行监管。

2） 部分特殊用途的房产可受到豁免。包括度假屋、工作用房、业主去世的房屋、或暂住海外的维州本地业主的房屋。

3） 空置税仅对下表中的Council辖区内物业征收：

  影响  

政策的颁布，意在减少墨尔本内城和近郊区内空置房屋，扩大供给，调控房价和房租，缓解区内住房压力。

预计短期内受影响的区域内出租房源将有所增多。

5

政府共同买房

HomesVic

  内容  

从2018年1月起，维州政府将实施一个价值$5千万的叫做HomesVic的项目，帮助首次购房者共同购房。

  条件  

1） 针对收入低于$9.5万的夫妇，和收入低于$7.5万的个人。

2） 购房者必须有5%的首付。适用于新房和旧房。

3） 政府将拥有共同购买房屋25%的产权，当房屋出售时，政府将按所占产权的比例获得相应补偿。

  影响  

此举是政府为首次购房者提供帮助，让他们尽早脱离租房市场，购买自己的第一套房，并减少他们所需负担的购房贷款的举措。

（二）当前房地产市场的主要特点及影响因素

1. 人口快速增长及移民热潮

1) 2016年维州人口已经突破600万大关，并每周增加2000名以上的新移民。

2) 维州地区人口增幅度全澳第一，远远超过其他州。

3) 澳洲的新生儿出生率高居世界第二，仅次于印度，而死亡率则低于世界平均水平。

4) 墨尔本连续6年被评为世界最适宜人类居住城市，悉尼在2016年的评选中未入前十。

  影响  

人口的快速增长产生了对于房地产业的刚性需求，政府的政策只能现象级地抑制房价上升过快，进一步地帮助更多年轻人有能力购买第一套房，并平衡自住房和投资房之间的比例，控制炒房行为，并不会撼动大家的购房需求。

2．住房的巨大缺口，供不应求的情况仍将持续很多年

1) 在ANZ 银行的研究报告中指出，澳洲房市的上一次＂供需平衡＂是在2001年，之后每年的供应缺口大概在1.8万套，经过10多年的累积，这个数目已经达到了25万套。

2) 维州目前的缺口达到4.2万套, 这个数字将随着人口的增长不断扩大， 预计到2051年墨尔本需额外修建157万套住宅满足供需平衡，也就是每年要建造大约4.4万套新房，但这看起来是难以达到的。

  影响  

人口增长是支撑房市的最根本因素，而澳洲未来30年的人口增长乐观，澳洲房屋长期供应不足，过去几年即使建造业活跃，新建房屋仍不足以填补长期缺口。

3. 优越的租房市场及极低的空置率

1) 墨尔本市中心的租房中间价格接近于$500 一周，空置率维持在1%以下。

2) 供不应求的市场导致多人抢一个房源的情况变得平常，产生了有些租客无奈主动提高租金的现象，更有甚者提前支付半年以上租金来保证租到满意的房子。

  影响  

紧俏的租房市场，确保了楼花市场极高的投资回报率。正是这种其它投资产品无法比拟的投资回报率，使得期房市场成为投资者非常理想的投资标的。

4. 房地产是澳洲政府的支柱性产业

1) 2016年的统计，目前房地产行业对澳洲国内生产总值（GDP）的贡献已经超过了采矿业和金融服务业。

2) 澳洲房地产业雇佣大约110万名澳洲人，并且每年向联邦、州和地方政府支付721亿元的税收。

  影响  

在矿业遭受重创的经济大环境下，房产成为了极少数仍蒸蒸日上的产业之一，澳洲政府承受不了房市硬着陆的后果，房产行业与太多行业息息相关（例如银行），关乎每一个人的利益。

5. 维州政府对新项目批文的限制

1) 以往的半明公寓设计（对应全明公寓）不会再被允许。

2)  一房的最低面积要求被提高至50平米。

3) 对开发的土地面积，高度，密度，与对面建筑距离都将有更严格的要求。

  影响  

政府诸多针对开发商的限制会影响新房开发速度及数量，在需求量猛增的大环境下公寓房价格只会一高再高。

6.悉尼的今天就是墨尔本的明天！

1) 2016年统计显示，目前墨尔本地区所有类型房屋中间价格为$64.1万澳元， 悉尼地区中间价格为$85.2万澳元。

2)  2016年度墨尔本与悉尼的房屋中间价涨幅都超过10%，领先全澳其他州。

3) 悉尼的公寓房价格远比墨尔本高的多，差价在50％－100％，但两地工资水平却相差无几。随着墨尔本人口的爆发式增长，公寓开发限制增多且开发数量没有较大提升的话，那墨尔本公寓价格一定会在不久的将来达到悉尼现有的水平，甚至超越。