澳洲房市的火热,
除了澳洲市场令人满意的投资回报率之外,
更多的投资客们看中的是澳洲现行的退税抵税政策,
所以才集中火力对准地产投资!
但,究竟澳洲的退税抵税政策是如何运营的?
具体来说,就是投资房作为投资项目,
与之相关的支出自然就
都可以用作税务抵扣(Tax Deduction)
而这个开支涵盖的范围其实非常广泛。包括:
银行手续费、
物业管理费、
地方政府费(councilrate)、
装修翻新费、
资产折旧费、
去检查房子和收房租的交通费、
律师费、
会计师费、
验房费等等
这些通通可以用来抵税!
而且,投资房产的人通常都会将房子出租,
以租金来贴补房贷还款。而很多高收入的人,
例如医生、律师、注册会计师等等,
他们会把投资房的贷款额度提高至85%甚至到达95%。
因为在这样的情况下,由于贷款额度高,
基本的租金是无法cover住所有的支出的。
然后,看似他们的投资房是需要每个月贴钱进去,
而实际上那些贴出去的钱,可以全部用来做负扣税,
在税务上给他们省下一大笔钱,
而且房子还每年在增值!
不过对于普通上班族的收入来说,
也许比较难达到贷款80%以上的条件。
但是,投资房负扣税的大头在--—折旧!
资产折旧的部分往往可以给
投资者的业主每年节省数千元,
甚至数万元,尤其是新房的折旧!
它的意思简单来说就是
你把一个新的完整的房子出租出去,
由于租客的使用,你的房子会有些“损耗”。
ATO允许把这些“损耗”算成你每年的支出。
折旧率大概在1.5%到4%不等,
根据每个房产的不同情况有所区别。
也就是说,一个80万的房子,
每年可以做的折旧是12000到30000不等。
换句话说,假如你的工资是每年65000,
一个价值80万的投资房就能给你
达到高达30000的负扣税,
那么你的需要被扣税的收入就只有35000,
你的个人所得税就会减少一大笔!
重点在于,实际上你并没有损失任何的现金流,
仅仅是去做一份折旧报告而已!
而你的房子还是在不停的升值!
下面的图表会给大家一个简单的展示,
是做了一个无折旧和有折旧的
投资房(大约价格在45万)对税务的影响。
如果没有投资房的话,
75,000年薪的你需要支付14,531的个人所得税,
而一个价值约45万的投资房就能省下4068的税。
如果是按照现在的价格,
80-100万的房子能省的税就更多了!
这就是投资房的合理避税原理!
当今世界主要国家中,
澳洲可能是唯一一个还在使用这个政策的国家,
对于想要投资房地产的人们来讲,
这无疑是除了高投资回报率之外
最令人振奋的经济利好了。