文 / John McGrath

有初步迹象显示悉尼和墨尔本市场情绪可能正在改变，很多中介指参观开放物业的买家越来越多，由于大选即将举行，加上拍卖清出率较2018年底有改善，投资者也重回市场。

CoreLogic的数据显示，在2月份的第一周，悉尼130场拍卖的清出率为49.5%。在第二周， 322场拍卖的清出率上升至54%。上周的初步结果显示，521场拍卖的清出率为61%，进一步走强。

在墨尔本，第一周162场拍卖的清出率为44.3%，第二周350场拍卖的清出率为52.4%。上周的657场拍卖的初步清出率是54.2%。

与去年11月和12月相比，这是令人鼓舞的。去年11月和12月，这两个城市的清出率一直在40%左右。

很多中介表示，圣诞节假期过后，买家感觉精神焕发，重新开始有买房的意欲，而房价下跌了10-15%。我们通常在新年伊始会看到买家重新入市，但今年的需求似乎比往年更高。

这些买家也包括投资者。在金管局决定限制银行的投资贷款增长和新申请的只付利息贷款(通常较受投资者喜爱)后，他们基本上已经在市场消失了一段时间。

金管局目前已取消了这两个上限，因此投资者较容易申请贷款，但他们与自住买家一样，面临更加困难和漫长的贷款审批过程。

最新统计数据显示，向投资者和自住买家批出的贷款都大幅下降。

澳大利亚统计局本月较早前公布的数据显示，经季节性因素调整后，新州12月份的新自住贷款价值下降了6.1%，维州下降了6.6%。事实上，除塔斯马尼亚州外，其他地方的自住买家新贷款在这个月的价值都有所下降。

自住买家贷款的下降集中在2018年下半年(新州7月至12月共下降14.5%，维州下降18.4%)，而全国房地产投资贷款已连续两年稳步下降。与2017年初的峰值相比下降了40%。

一些买家一直在等待时机，不希望在悉尼和墨尔本市场见底之前过早出手。不幸的是，有人开始怀疑投资房地产是否安全，因为房价下跌的速度比以往更快(主要是由于贷款限制)。

负面情绪令买家不再入市。如果你是一个买家，你可以买到比一年前便宜10-15%的物业，但贷款利率相同。一些银行刚刚将固定利率降至3%左右，这是非常物超所值。

现在是买家勇敢出击、着眼长远前景的时候了。虽然我预计悉尼和墨尔本的市场将继续降温，但我认为我们正经历最糟糕的调整阶段，现在正接近见底。

投资者尤其需要考虑他们的情况。如果联邦政府在5月份发生更替，新购买的二手物业负扣税优惠将在指定的开始日期后取消; 如果工党的建议得以实施，在此之后购买的物业资本利得税将提高50%。

我不主张为了抢先在物业税项可能改革前赶急投资房地产。但如果你考虑投资已经有一段时间了，而且你已经做好了财务上的准备，你最好趁价格下跌，距离选举还有一段时间，现在就进入市场。

如果你要在今年秋季卖房，即使是在今天的市场环境，我认为拍卖仍然是最有效的方式。

对于了解买家需求而作出合理定价的卖家来说，他们仍然可以卖非常好的价钱，并且可以比私人协约更快地卖掉房子。

更多详情可参阅：http://www.switzer.com.au/the-experts/john-mcgrath-property-expert

作者：John McGrath

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