文 / John McGrath

最近的一个电视节目对澳大利亚房地产市场的看法特别悲观，暗示市场可能很快失控，未来12个月内房价将下跌40%。节目形容这那将是”砖头和屠杀”——能脱手时就脱手！

这个节目特别具有误导性，我对这些戏剧性的描述毫不意外。我这样说是因为在我35年的房地产职业生涯中，曾经历了5次房地产周期，每次，通常是在周期的这个阶段，同样的老标题都会再次出现。

Steve Keen在2010年预计，房价将下降40%， Johnathan Tepper在 2016年预期将下降30%至50%。当然，两者都是不准确的荒谬预测。

一般来说，提出这些论点的人是想自我推销。他们必定是想要推销一本书或吸引人看他们的网站。

有趣的是，在节目中出现的受人尊敬的评论家如SQM Research的Louis Christopher等，后来表示他的观点被扭曲了，完全是断章取义。

Louis Christopher: “我很失望，也很不开心……至少可以这么说，这个片段是煽情的。”

如果你看过这个节目，请不要被它吓怕。我们的房地产市场是世界上最稳定的市场之一，因为有很多的基本面因素支持，所以在从顶峰到低谷的周期中的每一个阶段，市场的基础都仍保持强劲。

让我们来看看其中的一些因素。

首先，三分之二的澳大利亚人拥有自己的房子或者和业主住在一起，三分之一的人在租房子住。在66%拥有自己房子的人当中，其中一半人的房子已经全部还清了所有贷款。

接下来，让我们看看正在发生的代际变化，许多婴儿潮时期出生的人(年龄大约在60岁到75岁之间)会帮助他们的孩子购买第一套房，当然，随着生命周期的转变，许多人也将把他们通常相当可观的资产留给孩子。

总的来说，由于拥有物业、其他资产甚至遗产，大多数澳大利亚人比以往任何时候都更富有。据统计，澳大利亚人的平均财富约为$395,000，创历史新高。

接下来，让我们看看我们今天所面对的基本因素，可能会对物业产生负面或正面的影响。

我们正享受着强劲的经济、低失业率、创纪录的低利率以及大量的海外移民和投资。这些都不太可能在未来发生重大变化。毕竟，我们是幸运的国家。

最重要的是，我们国家的人口特别集中，有近70%的澳大利亚人生活在八个首府城市。这种人口集中的情况，再加上长期住房供应不足(尤其是在悉尼和墨尔本)，令房价坚如盘石。

当你把高水平的自有住房率与强劲的经济和社会指标结合起来，就很容易明白为什么那些消极的专家们总是错的。短期内，市场会起起伏伏，但长期宏观前景强劲且稳定。

至于接下来会发生什么，我相信房地产市场已经出现了这个周期的大部分跌幅。在许多地方，房价在今年已经下降了5%到10%，我觉得某些地区可能会再有5%到7%的降幅。

在这之后，市场会有一段稳定的时期，又或者出现小幅的正面反弹，反弹幅度会有几个百分点。

除非我们看到一场席卷全球的金融灾难，否则澳大利亚房地产市场下跌40%的情况是不可能发生的。澳大利亚房地产是地球上最好的投资之一，这一点不会改变!

更多详情可参阅：http://www.switzer.com.au/the-experts/john-mcgrath-property-expert

作者：John McGrath