在2015年4月投资者活动达到顶峰时，投资房贷款承诺达到了每月略高于100亿澳元的峰值。

而在今年9月，尽管增长了约5%，但仅为52亿澳元，接近当年峰值的一半。

储备银行在11月的货币政策声明中写道:“尽管对投资房贷款的需求在接近第三季度末时有所增强，但以历史标准衡量，它仍然疲弱。”

“这可能反映了投资者对不确定的房价前景、租金下降以及悉尼和墨尔本的高空置率的敏感性。”

澳大利亚央行在一定程度上是正确的。许多投资者度过了艰难的一年。悉尼内城区和墨尔本的公寓租金确实有所下降，空置率达到历史高位，房价也有所下跌。

由于没有外国学生和移民，悉尼内城区和墨尔本的空置率非常高。

投资研究机构SQM research估计，悉尼市中心在9月有1200套空置公寓，空置率相当于12.8%。

而在墨尔本邮编为3000的城区，空置公寓数量远远超过2000套，空置率为10.8%。

然而，在悉尼和墨尔本的内城区之外，情况就大不相同了。在悉尼以西的蓝山， 9月份的空置率为0.7%；由于旅游业崩溃而受到重创的凯恩斯，空置率已降至1.4%；墨尔本外郊的Cranbourne，这一比例为0.9%。

SQM在珀斯、堪培拉、阿德莱德和达尔文等城市调查得出的空置率低于1%。

空置率是租金乃至最终房价上涨的关键指标。

许多投资者也已响应受疫情影响的租户和莫里森政府的要求，降低或推迟收取租金。但是，这一比例并没有想象中那么高。

澳大利亚住房和城市研究所在编写一份名为《COVID时期的租房状况:了解其影响》的报告时，在7月和8月对澳大利亚各地1.5万户私人租赁和公租房家庭进行了调查，发现仅有9%的家庭获得了租金延期缴纳或减免。

澳大利亚房地产协会对这些家庭的具体情况进行了调查。其主席Adrian Kelly表示，悉尼和墨尔本内城区有5%的房东同意减租或延期缴纳房租，但在其他地区只有1%的房东同意这样做。

根据房地产媒体巨头REA Group的数据显示，基于那些投资者的搜索情况，他们目标已经瞄向了新市场。

不出意料，投资者对悉尼和墨尔本的兴趣已经下降。相比之下，堪培拉、达尔文、珀斯以及大多数偏远地区的受欢迎程度都有所上升。

REA集团首席经济学家Nerida Conisbee表示，接下来的投资市场将与往日不同。她表示:“这将涉及偏远地区的市场活动，比如昆士兰州东南部和新南威尔士州乡村地区。”

从大城市“撤退”成为了新的主题。根据澳大利亚统计局本月发布的区域性移民预估数据显示，首府城市，主要是悉尼和墨尔本，在今年第二季度净减少10,500人，为2001年开始编制该数据以来的最高水平。

如果澳大利亚有了一幅新的投资地图，那么它也有了一个新的投资环境，这是由利率大幅下降推动的。

SQM Research创始人兼主管Louis Christopher表示:“在我的职业生涯中，我第一次看到悉尼和墨尔本的房产都出现了正现金流。”“这对投资者将非常有吸引力。”

在他的分析中，悉尼山区和墨尔本的Mornington Peninsula地区的公寓收益率已经超过了4%。

这些总收益率不包括利息和管理成本等费用。不过，即使扣除1%的支出准备金，回报也很可能高于融资成本。

投资者十分谨慎。他们希望看到驱逐禁令的终结，他们也在关注JobKeeper等补贴的发展。

那些执着于墨尔本和悉尼内城区的投资者，将关注新冠疫苗研制的进展以及外国学生和移民的返回前景。同时，他们也将观察从中心城市搬离的趋势有多严重。

Triguboff相信，租房者将会回到市中心。

“虽然他们买了很多远离工作地点的房子，但这一趋势将会终止。他们不会想要每天在通勤上花费两个小时。他们将回到市中心来，”他表示。

实时资料来自AFR

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