文：Chris Kohler

原载：Domain

编译：澳房汇

经济专家对澳洲房地产市场的健康和前景看法不一，瑞银预测澳人房贷能力下降35%，房价有可能出现大幅下跌。

与此同时，AMP首席经济学家Shane Oliver预计，仅今年就会有5%的跌幅，但不会出现房价崩盘。澳新银行(ANZ)经济学家认为，房地产市场最糟糕的情况已经过去，今年和明年房价将会上涨。

今年3月，澳洲首府城市房价下跌0.2%，连续第5个月下跌，年增长率下降至0.8%，而去年5月为11.4%。

由于几乎没有经济学家预计澳洲储备银行将在今年加息，焦点转向了监管机构对皇家委员会调查银行业的反应，以及关键的经济数据。有关的调查揭示了令人担忧的放贷行为，而一些对情况非常关切的经济学家指出，家庭仍负债累累，长期来说房价仍然偏高。另一些人则认为，很多借款人提早偿还房贷，为利率上升建立了缓冲。

皇家委员会的影响力比瑞银经济学家预计的更大，监管机构可能会收紧负责任贷款法例，此举可能会导致房贷融资更难获得审批。

瑞银经济学家George Tharenou和Carlos Cacho本周致函客户时表示，在这种情况下，房贷上限可能会下降35%，因为在计算房贷时会充分考虑生活费用上升。

Tharenou和Cacho表示:“银行已经开始对借款人的生活费用进行更多的尽职调查，但皇家委员会表示，调查将需要更为深入。”他们指这将严重影响希望重回市场的首置买家。

 “虽然一些人可能不会受到政策改变的影响(例如贷款与入息比率低的借款人)，但许多人的借贷能力可能会大幅下降，尤其是首置买家，他们占贷款总额的12%，以及低收入借款人。”

瑞银预计，2018年和2019年，年度房价将停滞不前或负3%，但预期信贷紧缩将导致更大的价格下跌。

尽管AMP首席经济学家兼投资策略主管Shane Oliver留意到很多人担心房价会暴跌(全国平均价格下跌20%)，但他表示，这是不可能的，原因有三个。

住房供应跟不上人口增长的需求。Oliver博士指出:“首府城市的平均空置率处于长期平均水平或低于水平，尤其是在悉尼。”

房贷能力仍然相对强劲，澳洲金融监管局收紧信贷政策导致只付利息贷款下降，而目前房贷压力似乎很低。

 “不能一概而论” - 悉尼和墨尔本的物业价格大幅上涨，但珀斯和达尔文的房价却下跌，其他首府城市也只出现了温和增长。

Oliver博士写道:“要出现房地产崩盘，利率或失业率可能要大幅上升(预期这两个情况都不会发生)，也可能需要像近几年有这么多的房屋建造(这是不可能的，因为审批已经从2016年的高峰放缓) 。”

虽然指不会出现崩盘，AMP预测悉尼和墨尔本的物业价格“今年将再跌5%左右”，预计明年还会进一步下跌。

澳新银行高级经济学家Daniel Gradwell和Joanne Masters表示，澳洲首府城市房价增长放缓的趋势不会加剧，他们预计今年和明年的房价将会上涨。

澳新银行经济学家表示，今年2月，澳新银行和澳洲国民银行都放弃了对澳洲央行在2018年加息两次的预测，这对房地产市场是一个好消息。

这两位经济学家认为，房市放缓的情况已经出现，但坚持价格不会大幅下降。

房价预测  来源: ANZ Research

更多详情可参阅：https://www.domain.com.au/money-markets/whats-next-for-australian-property-prices-3-economic-heavyweights-make-their-case-20180409-h0yijb/

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